北京某项目日售2套,春节楼市乍暖还寒

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本文来源:时代周报 作者:赵佳琪

2022年除夕夜,本该合家欢聚的日子,北京某中介经纪人朱柳却有家难回,今年刚好轮到他和几位同事一起春节值班。

“初三有四五个人来看房,肯定没平时多,而且没有一个下定的。”朱柳对时代周报记者说。

陈钰同样也是一名房产经纪人,主要负责北京市海淀区万柳区域的二手房买卖,她告诉时代周报记者:“春节7天假期内,万柳区域只成交了一套房屋,位于锋尚国际社区,价格1335万。”据陈钰向记者提供的一份成交清单显示,万柳区域1月份共成交47套房源,平均每天1.5套;而2月初的春节期间,成交量则明显更少。

今年春节,各地楼市比以往更显冷清一些。诸葛找房数据研究中心监测显示,2022年春节假期重点15城新房成交959套,创近五年春节成交新低,同比去年春节下跌42.1%。

但在记者走访中,仍有从业者对楼市春天抱有信心。北京市朝阳区某项目销售人员就告诉时代周报记者:春节期间,平均每天还可以成交两套。

“三九四九冰上走”,经历过料峭春寒的楼市前方,何时能迎来“河边看柳”?

成交量大幅下滑

今年的春节楼市,全国都弥漫着一层“冷气”。根据中指监测数据,2022年春节期间(1月31日-2月6日),重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年春节相比下降51%。

一线城市方面,诸葛找房数据显示,2022年春节期间一线城市新房成交同比上涨,但这主要由于上海表现亮眼所致。2022年春节假期,上海新房成交505套,同比上涨超300%;而深圳、广州新房分别成交98套和9套,同比下跌20.3%和84.5%。58安居客房产研究院统计数据显示,四大一线城市二手房同比下跌30%。

上海表现突出的原因在于供应量大增,以及近期信贷端出现放宽迹象,贷款审批和放款速度加快。上海中原地产市场分析师卢文曦告诉时代周报记者,2021年12月份,上海推出第六批次集中批量供应房源,但当月尚未来得及完成全部推盘,绝大部分留到了1月份,“有楼盘一口气推了六七百套房源,签约往往会滞后。”

二三四线城市方面,诸葛找房数据显示,2022年春节期间成交同样面临回落,二线城市如宁波、济南零成交,大连同比跌幅超8成,三四线城市同比跌幅超9成。58安居客房产研究院统计数据显示,二线城市二手房成交同比下跌31%。

市场低迷源于2021年下半年持续的政策和信贷收紧。针对房企端的“三道红线”以及银行端的“两道红线”,开始释放威力:房企融资受限,以及购房人难以获得批贷。因此,去年四季度以来,房企大面积爆雷,购房人又暂停买房流程,这直接导致楼市普遍面临信心不足的局面。

此外,调控手段也在去年开始升级。58安居客房产研究院研究总监陆骑麟向时代周报记者表示,2021年有15城出台二手指导价政策,31城出台相关市场整治政策,全国如此多城市对二手房市场进行密集调控,是绝无仅有的,因此今年春节期间二手房购房需求热度也出现明显下调。

而更为直接的一个原因在于,春节前疫情多地爆发,部分群体就地过年,这导致返乡置业人群大幅减少,而这也是三四线城市2022年春节成交活跃度较低的最重要原因之一。

不过,尽管春节楼市成交有所下滑,但春节假期时间短,且网签停止,在合硕机构首席分析师郭毅看来,春节楼市并不能够准确反应市场情况,“从2月下旬陆续到3月份,才能真实体现出购房需求度。”

3月小阳春前景可期?

楼市似乎已经走入最低点,但在“最寒冷”的日子里,“唱多”的声音却开始出现。这一现象同步反映在北京新房二手房市场中。

以北京市海淀区万柳区域为例,根据陈钰提供的成交名单显示,2021年11月份,万柳区域成交量32套;2月份,该数据增加了7套,为39套,而2022年1月份,这一数据达到了47套,呈现逐渐递增趋势。

而北京二手房市场整体筑底回升,对新房市场的稳定也起到了积极作用。北京朝阳区某新房楼盘置业经理告诉时代周报记者:“二手房房贷放松,很多购房者有了改善型需求意愿,就算是春节,每天都有两套认购。”

市场回暖苗头初显,在多位业内人士看来,政策放松、信贷放开是其根本原因。

从政策层面来看,去年10月份开始,政策层面开始“反弹”,多个利好楼市政策落地,包括信贷“纠偏”、推进保障性住房建设、坚持房子是用来住的而不是用来炒的定位、加强居民基本住房保障、央行公布1年期LPR降至3.8%、房地产并购贷款不再计入三道红线等。

从信贷层面来看,中国人民银行金融市场司司长邹澜表示,部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解。同时,在随后召开的金融街论坛年会上,央行副行长潘功胜指出,房地产信贷过紧的行为需要逐步“矫正”。而银保监会统信部副主任刘忠瑞也在国新办发布会表示,保障好刚需群体信贷需求,在贷款首付比例和利率上支持首套购房者。此后,多个城市放宽信贷额度。

陈钰向时代周报记者表示,2022年开年,信贷最为严峻的时期已经过去,“从2022年开年开始,信贷开始松动,尤其最近,一般1个月左右就可以下来。”而时代周报记者2021年9月份的调查显示,二手房房贷放款需4个月以上。

春节前,央行两次全面降准,1月17日下调MLF利率和逆回购汇率,1月20日,1年期和5年期以上LPR较上一期分别下调10个和5个基点。

2022年1月,贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%,二套利率为5.84%,均较上月回落8个基点;1月份平均放款周期为50天,较2021年12月缩短7天。整体来看,1月整体房贷利率和放款周期已恢复到2021年年中的合理水平。

利好政策频出,信贷环境有所改善,楼市在2022年开年呈现出了回暖趋势,市场信心亦有所恢复。

贝壳研究院数据显示,2022年1月,贝壳50城二手房景气指数延续去年12月以来的回升态势,1月份回升至20,整体市场基本走出低迷状态。其中一线城市市场修复能力超过二三线城市,率先进入20以上的区间(20以下为楼市较冷,20-40为市场平稳阶段)。

“政策层面已经出现松动,信贷放款速度加快,部分城市贷款成本下行,所以从整体大环境来看,楼市都会相对比较放松。”郭毅向时代周报记者表示。她认为,楼市将处于稳中向好的趋势,三月份的楼市将出现阶段性的小高峰,成交量也会有相对集中的释放。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静亦有同样看法,她向时代周报记者表示,整体来看,2022年以来,北京房地产新房和二手房市场逐步企稳。春节期间,新房市场延续年末优惠措施,但整体优惠力度有限,部分项目去化依然较难。受降息预期影响,叠加年初房贷额度充足和放款周期缩短,市场观望情绪有所改观。

“部分前期调整较早以及需求支撑力度强的城市,随着信贷环境的改善以及相关扶持政策陆续落地,市场有望逐渐筑底回升,部分城市3月‘小阳春’仍有预期。”陈文静说道。

(应受访人要求,朱柳、陈钰均为化名)

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