五年激增185倍 20万人弃房断供?真相反转 楼市失去春天

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文/顾天杰


法拍房 不等于断供

楼市一下行,市面上各种奇葩新闻就出现了。

过年前一位中央财经大学金融学院教授,在微博上发了这样一段话:

断供潮真的来了:2022年刚开年,四大行已经起诉20万断供房主。

后面还列举出了一系列数据,来源是全球最大线上法拍房平台阿里法拍,用来证明最近五年法拍房数量暴增:

2017年,9000套; 2018年,2万套; 2019年,50万套; 2020年,120多万套; 2021年,截至12月中旬,已经超过了168万套。

经过简单的数据计算可得:2021年相比2017年法拍房数量增加了185倍。

我们看了一下最新数据,2月10日在阿里法拍网站上,只筛选出住宅用房和商业用房两类,合计的拍卖、变卖房产总量高达252.4604万套(174万套+78.37万套)。

法拍房和断供潮就这样被必然地联系到了一起,似乎一大波断供、高位炒房资金断裂、银行起诉和业主破产已经在路上了。

然而事实真的是这样么?

未必。

仔细追溯一下政策脉络,首先会发现2017年1月1日,是《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》开始实施的日子。

这也就意味着当年是国家采取行动,把法拍房纳入互联网交易的第一年。

重新计算数据之后会发现,2021年新增法拍房只有34万套,2020年是29万套,年增长幅度为17%,真的不算多。

网上也有很多法拍房来源的统计,基本可以归纳为三类:

一、业主出现民间借贷纠纷,企业资金周转、创业失败、借债不还是主因 二、赌博导致债台高筑无力偿还 三、帮助他人担保,尤其是亲戚朋友,对方无法还贷

值得注意的是,个人原因导致的断供,在法拍房房源里的占比并不高,但偶尔间出现的个案最吸引人眼球。

比如号称2021年最惨断供的那位环京买房者,2017年买了一套燕郊三居室,140平米总价426万,贷款298万,月供16800元。

想不到4年后这套房在市场上只能卖到240万左右,这位大哥真的是最高位站岗无处哭诉。

最终他决定断供,换来的是12.3万元的律师费、5万元的罚息,还有2万元房屋保全费,以及自己进入失信名单。

随着判决下达,他合计要支付19万费用,已经付了208万房款后,还得合计再付款301万给银行。

总体算下来4年这套燕郊的房子让他亏了270多万。

据人民法院资产诉讼网显示,2021年燕郊法拍房数量高达818套,可能意味着数百个家庭被卷入到了麻烦之中。

家庭断供的案例,对于庞大的法拍房基数来说,占比依旧很小。

且不论断供带来的巨大开支和麻烦,赔了房子又赔钱,耗费无数时间精力。

对于大部分正在还贷的普通人,保住房子是第一要务。一旦弃房断供,业主征信记录将留下污点。

以后想办理信用卡、贷款买车、再买房、理财甚至是子女入学等都可能因为这个记录而被拒。严重的名下银行账户会被冻结。

从最近两年的法拍房市场来看,热度也在持续下降,只有极少数的房子需要多轮竞价。

一般来说,法拍房的起拍价是市场评估价的五折到七折,在上海成功捡漏一套法拍房,转手卖掉获利上百万的案例并不少见,所以专业的法拍房代理机构很多。

这种情况一直到2021年1月25日,上海法拍房被纳入限购,市场遭遇暴击,于是溢价折扣率一路下降到85%。

春节期间上海法拍房市场基本稳定。

《国际金融报》记者统计,1月28日-2月6日10天时间里,共有16套上海住宅用房在阿里平台进行拍卖,其中4套流拍,12套成交,成交率75%。

其中徐汇肇嘉浜路的汇峰鼎园,经过167次出价将竞价过程拉长到26小时以上,成为春节最受欢迎选手。

法拍房里门道很多,上海买房客户又比较挑剔,最喜欢三种法拍房源:

1.法院承诺清场的房子。因为这样省去很多麻烦,不用担心住在里面的租客或者老赖。 2.两套房子一张产证,这种房子会有捡漏的机会。 3.价差足够大的房子。三四年前非常流行,当时法拍房有很大一批投资需求客户。

整体来说,断供潮和法拍房激增并没有出现,法拍房对一二手房交易影响很小。

自从上海也将法拍房纳入限购之后,无论是前期竞拍还是交易和收房,都变得越来越规范,打击失信人和化解断供风险,也更加流畅了。

同一时间,2022年春节的楼市分化非常剧烈。

曾经被开发商寄予厚望的返乡置业,没有能扛起大旗。

上海一枝独秀 楼市期待春天

上海是全国楼市最特殊的一个市场,也是复苏最快的城市之一。

中指研究数据显示,1月31日-2月6日春节期间,上海新房成交10.3万平方米,比2021年春节期间上涨646%。

广发证券数据统计,春节期间上海日均成交面积同比增长近11倍。

各片区售楼处都安排了春节值班,上海有近30个新房楼盘假期对外开放。

一般来说,春节期间成交在2万平米,上海假期则有30个项目有签约记录,部分项目活跃支撑起了整个春节交易,有4个项目在此期间签约百套以上。

上海链家研究院数据显示,春节新房共成交505套,同比上涨超300%,占重点15城春节新房成交总量的53%,也是同期全国新房成交量最大的城市。

2021年10月之后,全国重点城市首套、二套房贷款利率都在下调,尤其是2022年1月20日,5年期以上LPR为4.6%,下调5个基点。

上海部分地区的贷款放款时间的确缩短了,大部分在1到2个月。加速审批贷款毫无疑问助推了大家的买房热情。

上海链家研究院数据显示,2021年上海新房成交量达到9.3万套,是近五年来成交最高的一年。

数据显示,2021年9月至12月,上海二手住宅成交量实现连续4个月的上涨。

上海是最有代表性的,楼市从2021年底开始逆势回升的城市。

相比之下深圳、广州等城市成交异常惨淡。

根据深房中协的数据,2022年春节周(1月31日-2月6日),深圳的成交量为:

新房成交0套 二手房成交1套

在这之前已经有一个数据,深圳1月二手房成交量1557套,创下近10年来最低。

上一次有1500套二手房成交的记录,还是出现在2012年,距今接近十年前了。

当然深圳的中介还没有完全放弃,很多新房销售选择提前抢跑,尽可能多卖掉一些房子。

部分门店不仅春节不打烊,还将2021年底的花式促销也持续了下去。比如说到访礼包、购房优惠、一口价特价房,以及30天无理由退房,最低一折首付等等。

二线热点和三线城市,没有北上广深这样的热度,只能默默等待春天。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年春节假期重点15城新房成交959套,创近五年春节成交新低,同比去年春节下跌42.1%。

三四线城市春节两周供应量较2021年和2019年同期接近腰斩,房企本身就已经不再期待返乡置业了。

比如重庆返乡置业成交占比接近零,返乡置业客户占比降到10%。昆明有来访客户的27个项目中,21个认购成交为零。成都主城五区春节有效订单不到50套。

在各种第三方的统计报告里,返乡置业最主力的人群画像没有变化:

一是30到40岁之间的三口之家,成为置业主力军 二是25岁到30岁的单身人士,基本都是第一次买房

然而疫情后的复苏远低于大家的预期,很多业主因为房价波动选择观望,也有人收入降低导致首付不够,还有的改善客户因为已经有一套住房,选择推迟置换的时间。

作为龙头企业的万科,在2月8日发表1月销售情况简报显示,当月合同销售356亿元,同比减少50.19%。

同一时间里,1月房企融资规模同比降低七成,缺钱是一季度永恒的主题。

突然想起,春节前在公司楼下吃的最后一顿饭是沙县小吃,人多得都忙不过来了,老板甚至提前回家过年。

不知道这是好事还是坏事。

无论新的一年里有没有买房计划,最好的投资依旧是管理好身体,珍惜健康。申请文末点个赞!如果你也有春节买房见闻,欢迎在留言区分享出来。

(免责声明:本文为叶檀财经公开资料做出的客观分析,不构成投资建议,请勿以此作为投资依据。)

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作者:顾天杰编辑:苏苏

图片:来源于网络,侵删

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