调控“松”了!刚刚,高层透露楼市重大信号!

知习社

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3月2日,国务院新闻办公室举行新闻发布会。

银保监会主席郭树清与五家大型金融机构董事长一同出席国新办新闻发布会,介绍促进经济金融良性循环和高质量发展有关情况,并回应市场关心的房地产、影子银行、银行股价、农信社改革、俄乌冲突金融制裁等热点问题。

“买房升值时代已过去”

国新办发布会透露楼市重大信号!

会上,郭树清表示,郭树清指出,“去年以来房地产的泡沫化、货币化问题发生了根本性的扭转,楼市不像以前那么活跃了,但是住房还是需要的,特别是租赁住房,装修也还是需要的,做这方面的金融服务很有意义。现在房地产的价格做一些调整,需求方面结构产生一些变化,对金融业来说是一个好事,但是我们不希望调整得太剧烈,对经济影响得太大,还是要平稳地转换。”

建设银行董事长田国立表示,“从理财的角度来讲,租房也可以,因为现在大家不会总想着买了房以后能升值,那个时代已经过去了。即便升值,套现起来也都非常难。其实房地产不是一个特别理想的资产买卖,中国随着市场成熟化,依靠租赁这个时代肯定很快就会到来。”

此外,3月3日,全国政协委员、中国银联原董事长葛华勇在提案中建议,支持刚需者的购房需求,满足改善性购房者的换房需求。对于年轻人完全为了自住而购买的首套住房,应在购房资格、住房抵押贷款等方面予以积极支持。对于名下已有住房的改善性购买者,只要其出售已有住房也应允许其在同一城市购买新的住房。这种改善性住房需求,既不会增加总需求,又拉动了消费。准确调整刚需和改善性需求购房政策,有助于稳定住房市场。

先看郭树清在本次发布会上的讲话要点:

1、从2017年到2021年,五年拆解高风险影子银行25万亿元,过去两年就压减11.5万亿元,现在还有29万亿左右。

2、P2P网贷机构全部停止运营,未兑付的借贷余额压降到了4900亿元。过去五年累计立案查处非法集资案件2.5万起。

3、养老储蓄试点即将启动,面向中低收入人群的商业养老金业务也正在抓紧筹备。我国保险的深度和密度与世界平均水平相比,特别是发达国家的水平相比,还是有差距的。养老保险中,第三支柱发展最滞后,迫切需要加快速度,但是也不能太着急,因为同时还要防范风险。这个前提下,按照国务院金融委确定的方针“小步慢跑、总体渐进”,逐步来发展壮大。

4、去年房价下降,房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转,楼市不像以前那么活跃了。现在房地产的价格做一些调整,需求方面结构产生一些变化,对金融业来说是一个好事,但是不希望调整得太剧烈,对经济影响得太大,还是要平稳的转换。

5、大家最近都关注到了俄乌之间发生的武装冲突或者是战争。中国政府的立场,外交部已经做了充分阐述,我们的国际政策是一贯的。就金融制裁来说,我们是不赞成的,特别是不赞成单边发起的制裁,因为它起到的作用效果不好,而且在法理上也没有多少依据。我们不会参加这样的制裁,而且我们和相关各方继续保持正常的经贸往来和金融往来。就制裁对中国经济金融的影响,现在看来还不是太明显,还需要观察,但总体上我们觉得将来也不会有太大的影响,因为我们的经济和金融都非常稳健,韧性很强。

6、蚂蚁集团等14家互联网平台企业涉及金融业务的,从前年以来一直在进行整改,总体进展的情况还是比较顺利的。这些平台开展的金融业务,因为有一定的创新性,过去没有纳入我们的监管,现在正在逐步纳入监管。在整改过程中会遇到这样那样的困难,包括企业、管理部门对这些产品的认定或鉴定,比如数据、个人信息、个人隐私保护问题,企业信息、商业秘密保护的问题,涉及很多方面,非常复杂,但总体上我们觉得有充分的信心把整改做好。

7、农信社改革进展较好,但还需要时间。在农信社改革过程中,地方政府要加强管理,加强党的领导,加强对专业化队伍的管理,让专业的人做专业事。此外,在股东方面,要吸取过去的经验教训,必须对股东资质进行严格审查,防止形成一股独大、关联交易的局面。

房地产泡沫化货币化发生根本扭转

房地产金融是个绕不开的话题。

图/国新网

国新办新闻发布会上郭树清表示,房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。去年房价下降,房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转,楼市不像以前那么活跃了,但是住房还是需要的,特别是租赁住房,装修也还是需要的,做这方面的金融服务很有意义。

“20年前个人申请住房贷款很不方便,我有切身体会,当时我担任外汇局局长,申请建设银行的住房公积金贷款,申请到发放用了半年时间。但是后来房地产金融服务改进得非常快,现在房贷发的很多,在大型银行贷款的占比很高。我们反复提醒他们要注意风险,因为很多人买房贷款是为了投资、投机,将来万一房价下跌,或者出现其他问题,就是一个巨大的金融危机。”郭树清称。

郭树清认为,现在房地产的价格做一些调整,需求方面结构产生一些变化,对金融业来说是一个好事,但是不希望调整得太剧烈,对经济影响得太大,还是要平稳的转换。

建设银行董事长田国立也认为,随着市场改革的逐步深入,我国住房自有率逐步提高,但仍有个深层次问题,就是租购比很不平衡,目前租购比基本是1:700。今后房价再怎么降也很难真正解决工薪阶层住房问题,特别是满足普通老百姓、没有积蓄的、进城务工、新市民这些阶层的住房需求,未来是需要靠租赁住房来解决。一旦租购比能够达到四六开,房地产市场就会非常稳定,可能就不会忧虑房地产的问题了。

田国立还表示,从理财的角度来讲,租房也可以,现在大家不会总想着买了房以后能升值,那个时代已经过去了。即便升值,套现起来也都非常难。相反,欧洲在这方面有一些很好的模式,要理财的话有很多金融产品,这些产品变现快,流动性、安全性、风险性都比较好。

“房地产不是一个特别理想的资产买卖,中国随着房地产市场成熟化,住房依靠租赁的时代肯定会很快到来。”田国立称。

调控:“松”了!

利好刚需、支持改善

值得注意的是,从去年下半年楼市政策尺度的松动一直在显现。

2021年10月,央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上透露,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。此后,央行、银保监会等主管部门先后作出“促进房地产业健康发展”的相关表态。

1、针对刚需

去年年末,房地产信贷政策在执行中开始出现松动,房贷利率下降,放款周期缩短。这种情况一直延续到今年。

据贝壳研究院监测,今年2月,103个城市主流首套、二套房贷利率平均环比下降9个基点,放款周期缩短12到38天不等。

地方政府对政策的调整,则主要集中在2022年。据不完全统计,今年已有近50个城市了出台政策,对市场进行松绑,政策主要集中在降低首付比例、放松落户限制、松绑公积金政策、发放购房补贴等四个方面,均为从需求端入手。

这些做法同样有迹可循。

去年末召开的中央经济工作会议指出,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。今年2月24日,国新办举行新闻发布会,住房和城乡建设部副部长倪虹表示,“保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求”。

对合理需求的支持,被认为是一项重要的政策导向。按照住建部部长王蒙徽的观点,我国仍然处于城市快速发展的阶段,住房的刚性需求比较旺盛。但去年以来,由于信贷等门槛偏高,需求的释放明显受阻。

因此,在频繁出台的“地方版”调控中,对需求的支持成为主要内容。

但现有的“地方版”调控政策,主要利好以首套置业为主的刚性需求,对于改善性需求的刺激力度仍然不够。

直到郑州的政策出台,对改善性需求的支持正式提出。按照郑州的相关政策,“居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的,在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。”同时,“认房不认贷”的做法,也被认为是改善性需求的重大利好。

2、针对房企

虽然到目前为止,房企出清还没有结束。

但是之前经历过阵痛的房企现在已经开始疗伤了。

3月2日,据财联社消息,中国房地产业协会向部分房企发出书面调研函,摸底房企债务情况、偿债情况、资产处置进展、化解风险进展情况及在建住宅项目停工情况等。

意味着,房企最惨的时刻过去了,接下来就是要看看摸底后如何解决。不仅仅是全国层面,地方也已经在牵头,希望把房企从泥泞中扶起来。

此外,近日郑州发布了“救市”政策,就有针对房企融资需求做统计了。摸清房企的底细,统计好房地产项目的融资需求情况。

其实就是落实银行和房企项目的对接,为房企融资更好的保驾护航。项目有钱后,接下来郑州已经停工的项目都会逐渐复工,甚至烂尾楼也能死而复生。

想要房地产市场回归理性,市场要救,房企也得扶。之前经常说拿到融资的都是央企为主,民营房企即便拿到融资,利率都比较高。

但是这两天民营房企也迎来了好消息,比如美的置业成功发行了第一期中期票据,利率是4.5%;

甚至在拿地上,地方也给出了很大的善意,提出了很多宽松的条款。

天津就提出了七大项优化土地出让举措,南宁甚至直接不需要竞买保证金了,主要是为了降低房企拿地的资金压力。

2022年楼市

调控的变与不变

多数分析人士仍然认为,郑州楼市新政或将产生示范效应。

IPG中国首席经济学家柏文喜向21世纪经济报道记者表示,郑州等城市的做法,或会引发其他城市的陆续跟进,财政压力较大的城市是出台类似松绑政策的优选城市。考虑到很多城市仍有复苏的潜力,这也是“逆周期调节的政策取向之下的必然举措”。

贝壳研究院也认为,长春、哈尔滨、石家庄、青岛、太原等景气指数较低的北方城市,“市场修复仍需要时间和政策支持”。

对需求的支持政策不断出台,说明楼市调控的主旋律在发生变化,但并不意味着调控的初衷出现调整。

在2月24日的新闻发布会上,住建部将“保持房地产市场平稳运行”列为今年的重点工作之一。

为此,住建部重申“房住不炒”的定位和“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段”的原则,并强调,保持调控政策的连续性和稳定性,增强调控政策的精准性和协调性。

中信证券表示,坚持房住不炒的政策定力,容易被误解为“持续打压房地产市场”,但并非如此,真正的政策定力,是指推动房地产市场健康发展的定力,即持续开展逆周期调节的定力。该机构认为,当前房地产政策的主旋律,当是稳定市场,鼓励需求。

但以鼓励需求为名,试图突破“红线”的行为将受到限制。

张大伟表示,地方政府松绑楼市的冲动一直存在,但根据过去的经验,当政策松绑尺度过大时,通常会被要求收回,即出现“一日游”的现象。因此,对楼市松绑的举措,最终不会超出监管部门设定的框架。

对于此轮政策的效果,中信证券表示,2022年3月或是房地产市场销售的底部,市场基本面将在今年二季度之后逆转,开发企业投资信心也有望在二季度逐步恢复。

来源:21世纪经济报道、证券日报、

樱桃大房子,由房地产导刊综合

—THE END—

本刊法律顾问:广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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