房企年内到期债券近万亿元 并购贷登场缓解偿债压力

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    本报记者 王丽新

    去年6月份以来,蓝光发展、华夏幸福等千亿元级房企接连出现债务违约,这场房企自救攻坚战已经持续了半年多。而从去年12月份起,降准、降息、启动并购贷加快房企风险出清……稳步化解房地产“灰犀牛”风险的一系列政策相继落地。

    然而房企流动性仍然紧张。据中指研究院监测,2022年1月份,房地产企业融资总额为792.2亿元,同比下降70.3%,环比下降16.6%,单月融资规模同比连续11个月下降。2022年开年,房地产行业融资并未出现明显放松。

    “2022年是偿债高峰年,在刚刚过去的1月份,房企到期债务资金缺口为570亿元,结合销售市场下行,房企需寻求融资新突破。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,从开年房企发债结构看,境外债持续低温,当前以境内债券融资为主,但并购贷已登场,或成为全年新趋势。

    首月融资规模降七成

    开年历来是房企筹钱的关键节点。众所周知,开年融资储粮,二季度之前投资拿地,以房企现在的高周转能力,新增土地当年即可转化为销售业绩。这从过去三年开年首月融资规模就可以窥见一二。

    据中指研究院监测数据显示,从2019年到2021年,每年的1月份,房企融资总额分别为2823.3亿元、2246.7亿元及2664.6亿元,分别占到全年融资总额的12.2%、9.4%和15.1%。而2022年1月份则为792.2亿元,同比下降七成。

    “房企1月份的融资情况对全年来说至关重要。然而今年1月份的融资总额不及上年的三分之一,延续了上年四季度的疲软态势,未能形成良好开局。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星向《证券日报》记者表示,多家房企的海外债、信托无法按期兑付,偿债能力减弱造成投资人更为审慎,是融资总额大幅下降的主要因素。

    值得关注的是,从历史融资路径来看,1月份原本是海外债集中发行的月份,但当月融资不足百亿元,海外债融资能力短期内难以恢复,说明境外债券市场观望情绪犹在,市场信心未能全面修复。公开发行的海外债方面,绿城中国发行的增信债券利率最低,为2.3%,上坤地产最高,为13.5%;碧桂园单笔融资规模最大,为39亿港元。

    值得一提的是,海外债虽依然保持低迷状态,但仍有5家房企的交换要约获得同意,在债券到期前成功展期,避免了违约风险,说明海外投资人对个别房企的资产质量、经营能力有一定的认可,认为其可以在未来一定时间内缓解流动性压力。

    “今年首月境内外债券发行在期限上都出现下降现象,即以短债为主。境内债券一年内短期债券占比升高至29%;境外债新增10笔中8笔为一年内到期的短期债券。”潘浩表示,发债周期减短是市场信心不足的表现。

    年内到期债券规模近万亿元

    海外债发行短期难以走出“违约”阴霾,而房企还需面对今年三四月份的偿债高峰。

    贝壳研究院监测数据显示,2022年仍然是房企偿债的高峰之年,年内到期债券总额接近万亿元,其中1月份、3月份、4月份及7月份到期债务规模均超千亿元,根据当前月均发债500亿元规模计算,房企偿债压力仍较大,结合销售市场下行表现,房企需要突破传统借新还旧的模式,寻求更多维的融资渠道和方式。

    不过,《证券日报》记者此前已经得到多家房企确认,并购贷可以不计入“三道红线”融资限制,这将促使部分优质房企加大收购力度。

    2022年1月份,招商蛇口、建发分别发行12.9亿元和10亿元的并购债,表明关于推动收并购融资的政策已经在央企、地方国企层面落地。同时,浦发银行也成功发行首单并购主体债券,主要用于收并购类贷款的发放。结合政策导向可以推断,收并购类融资将成为优质房企新的融资渠道。

    2月3日,有媒体报道称,浦发银行、招商银行、广发银行等多家银行表态将提供房地产并购融资支持,方式包括并购主题债券、并购贷、并购基金、资产证券化等,预计提供并购融资支持超300亿元。

    对此,多位业内人士向《证券日报》记者表示,并购贷可以一定程度上缓解房企的流动性压力,有利于防范房地产领域风险。不过,陈星认为,“对并购融资方来说,自身偿债压力并不大,其融资目的为收并购而非债务偿还,因此不存在缓解偿债压力的问题。”

    陈星进一步称,对于出让项目的房企来说,则急需出售项目偿还债务,但“优质项目”这一前提限制了处置资产的特征。对于债务压力大、可售资产质量不高的房企,还需扩充其他资金来源。

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