指导价落地一年,深圳有学区房挂牌单价相较最高价时跌近半

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深圳楼市顺周期的时候,购房者都信奉房子买的越早获利越多的规律。而这样不成文的规则,随着近一年来各项调控政策的有效开展,正在被打破。

2021年2月8日,深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制,并首次发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。

原本计划在2021年2月初签订购房合同的齐女士,因为突入其来的参考价政策导致贷款首付比例变高,因暂时筹不到钱放弃了认购。2022年2月,齐女士告诉记者,原本自己看好的位于保税区68平的同户型房源,现在业主的挂牌价比去年初自己看好的价格还要便宜20万。

同齐女士一样受二手房指导价机制影响的民众不在少数,截至2022年2月8日,该政策已经实行满一年,而这一年,政策带来的实际影响明显超过市场预期。曾因为学区效应“身价”几度暴涨的八卦岭宿舍,挂牌单价甚至从最高时的15万跌回如今的8万左右。

月度成交刷新近10年历史新低

近日,深圳住建局最新发布的数据显示,2022年1月,深圳市二手商品房成交23.05万平方米(2019套),同比下降64.38%;其中,二手商品住宅成交为14.73万平方米(1557套),同比大跌75.04%,不足深圳2021年1月份二手房成交量的四分之一。

这意味着,深圳二手商品住宅的月度成交,已经低于2021年10月的1605套年度低点,再次刷新近十年的历史新低。

实际上自2021年二手房指导价格出台后,深圳二手房成交量便全线下跌。数据显示,自2021年4月开始,深圳二手房成交量连续7个月下跌,至11月成交量略微回暖,但也只有2118套成交,仅为过去成交量最高月份的十分之一,12月继续下跌至2076套。

从去年全年来看,2021年上半年,深圳二手商品住宅的交易量,和2020年上半年相比,下降幅度35%,创下了三年来的最低。2021年全年,深圳市二手商品住宅的成交量也只有40699套,同2020年相比,下降幅度高达57.3%。这个数字,是从2007年以来,最近15年的最低。

二手房价已连跌8个月

深圳的二手房市场,成交量绷不住的同时,二手商品住宅的价格,也处在阴跌状态。据国家统计局信息,2021年,深圳二手房价跌幅0.4%,为一线城市中跌幅最大,且已连跌了8个月。

据乐有家门店成交数据显示,自2·8新政出台后,深圳二手住宅成交均价环比一改以往上涨态势,转而出现下跌,3月份下滑幅度最大,4月份有小幅反弹,5月份涨幅下调。

成交低迷,深圳的部分业主逐渐扛不住了。“深圳二手房自指导价后进入了市场调整期,这期间随着买卖双方心理预期的不断变化,加之内外部因素的影响,双方博弈之下的结果就是二手房卖家往往是做出退让的那个。”熟悉深圳市场的中介小林告诉记者,自去年二手房指导价出台以来,因为银行贷款等问题买家更愿意选择价格接近指导价的房源,那么部分急于出手的买家便挂出了低于市场价的报价。

深圳百花片区的一位经纪人曾告诉记者,他们门店目前给客户推荐的都是降价幅度比较高的房源,降幅较最高点低2、300百万的也有。

学区房价格松动

百花片区应该是称得上深圳最为著名的学区,这里被百花小学、深圳实验学校等“名校”环绕,是深圳家长们最追捧的片区。尽管片区内的房子楼龄大多超过20年,但二手房指导价出台之前,百花曾一次次刷新深圳学区房成交榜。

只是指导价政策落地一年后,加之“双减”、大学区政策等教育措施的不断完善,百花再不复昔日辉煌,甚至网传去年半年内百花的成交惊现个位数。

比如片区内建设于上世纪80年代的长城花园,目前82.15㎡的户型在市场挂牌价多在1150万,折算每平方米13.9万,接近10万/平指导价。而曾因为学区效应“身价”几度暴涨的八卦岭宿舍,挂牌单价从15万跌回如今8万不到曾爆出以30万+成交的国城花园,在去年6月一套127.82平法拍房以2206万成交,折合单价17.26万/平,同比去年2月份同户型成交价,降了662万。

除百花片区外,深圳不少学区房这一年都出现了价格松动的现象。比如去年8月,拥有双名校加持的香蜜湖港中旅小区法拍房,以低于市场价400万的挂牌价惨遭流拍;9月,南山顶级学位房瑞铧苑以低于最新成交价300万的价格成交。

6成二手房接近指导价卖掉

据乐有家研究中心数据显示,自2021年7月以来,深圳二手住宅成交价与参考价偏差比在10%以下的房源成交占比上升明显。到了11月,偏离指导价10%以内的房源成交占比已高达56%,相当于每卖出10套房源,就有近6套房源是接近指导价成交的。

分片区来看,据深圳中原研究中心数据,2021年龙岗区是深圳各区二手成交量最高的小区。除了体量大之外,还有一个重要的原因,龙岗区价格相对较低,受参考价的影响较小。目前,龙岗龙珠花园、丽湖花园、可园、盛龙华园、国展苑等楼盘部分房源的挂牌价都在指导价上下10%左右。

另据中原数据显示,2021年分片区成交Top10的小区中,罗湖区挂牌价格在指导价上下10%左右的房源数量是最多的,高达108套,其中包括城市天地广场、百仕达花园、鹏兴花园、联城美园、长丰苑。

对于这样的变化,业内人士认为,经过了一年的洗礼,目前的深圳各区域和楼盘的价格基本可以代表它们背后的真实价格,只有真正高价值区域和楼盘才能长期保持价格的稳定和上行的趋势。

采写:南都见习记者 孙阳

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