保障性租赁住房获信贷支持,今年将迎爆发式增长

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记者 樊旭

中国人民银行、银保监会周二发布通知称,保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

央行表示,明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放,支持我国住房保障体系建设,有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2020年12月,人民银行首次提出房地产贷款集中度管理,根据央行政策,银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。

例如,中资大型银行房地产贷款占比上限为40%,个人住房贷款占比上限为32.5%;中型银行房地产贷款占比上限为27.5%,个人住房贷款占比上限为20%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,保障性租赁住房项目有关贷款不纳入贷款集中度管理,意味着对保障房的贷款投放没有规模限制。

“对商业性房贷限制规模,对保租房贷款不限制规模,而且利率有优惠,(监管)意在调整银行资产结构,促进普惠金融发展,其逻辑与扶持中小微实体贷款完全一致。”他说,“央行、银保监这次也表示加快建立完善住房租赁金融制度,也就是要针对新的住房供应体系配置相应的金融支持制度,从而促进地产行业转型。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,政策出发点在于为保障性租赁住房提供更强的贷款支持。虽然房贷集中度政策大方向不变,但体现了监管对房贷集中度政策的优化。“此次央行政策将使得房企的申请贷款动力增强,对于今年保障性租赁住房的更快更好发展,将提供更大的动力。”

2021年7月,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出,保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

去年年底召开的中央经济工作会议将保障性住房建设列为2022年重点工作之一。会议表示,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

2021年,全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套(间),超额完成93.6万套(间)的筹集计划。来自全国住房和城乡建设工作会议的信息透露,2022年将大力增加保障性租赁住房供给,以人口净流入的大城市为重点,全年建设筹集保障性租赁住房240万套。

地方政府正在积极筹划保障性租赁住房建设。例如,上海计划在“十四五”期间(2021年-2025年)新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间),到今年年底,计划建设筹措保障性租赁住房24万套(间),完成“十四五”目标总量的一半以上。深圳计划在“十四五”期间建设筹集住房89万套(间),其中,保障性租赁住房40万套(间),占住房建设筹集总量的45%。

不过,李宇嘉指出,由于保租房利率低(可低至3.85%-3.90%),且多数没有抵押物或高信用等级担保,银行投放的积极性并不高,未来能形成多大的市场规模还有待观察。

“我认为,未来一段时间(保租房建设)还主要以国企央企以及大型优质民企(万科、龙湖、绿城)、以及地方城投平台为主。”他表示,“另外,除了开发贷以外,对于改造类的保租房、运营中的流动资金贷款、物资采购贷款等也应该做出创新,满足这个行业的需求。”

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