这个春节,购房者涌入海南,房产中介累坏了:没得休,一直在带看

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本文来源:时代财经 作者:陈泽旋


图片来源:视觉中国

“我初二就出来带客了,都在促销抢客户”,2020年疫情暴发后,海南的房产中介黄吉伟(化名)终于重新等来了一个忙碌的春节。

由于地处热带季风海洋性气候区,海南冬无严寒,临近旧历年关总会吸引来自全国各地的游客和购房者。告别春节假期,各个平台的旅游报告陆续出炉,在不同维度的数据榜单上,海南的表现尤其活跃。

受到疫情的影响,多地春节仍以短途游、近郊游为主,而海南是唯一主要承接外地游客的热门目的地。去哪儿平台的数据显示,不仅三亚、海口位列最受欢迎的酒店入住目的地Top10,原本相对冷门的儋州、保亭、东方和万宁,酒店预订量也同比增长了三四倍。

每年这个时候是海南的传统旅游旺季,岛内的楼盘也会在此时进行一年里力度最大的优惠。得益于旅游业的复苏,对比疫情之后的2020年和2021年春节,黄吉伟感觉,今年看房的人明显多了起来。

“今年春节一直在带客户看房”

“我在海南待了一个月了,都在看房”,来自北方的购房者李虹(化名)加入了今年的看房大军,她告诉时代财经,“越是临近春节,看房的人越多”。

旅游是海南的支柱产业之一,全省陆地总面积3.54万平方公里,其中海南岛占去了3.39万平方公里,这座岛屿拥有数量不少的旅游地产项目。

当购房者向海南当地的房产中介或销售咨询买房事宜时,他们一般会先得到一张海南岛的地图,该地图以北纬18°为界,将海南岛划分为两个板块,其中北纬18°以南仅包括三亚市、乐东县、保亭县和陵水县。


图片来源于海南当地的房产中介

北纬18°以南实际上为热带区域,它不仅是游客过冬的地方,也被视为最值得投资的旅游地产板块。按照发展成熟度及房价从高到低排序,最受青睐的旅游地产项目主要分布在三亚市的亚龙湾、海棠湾,以及陵水县的香水湾和清水湾。

“这边的气候、环境、空气和水,对北方人来说很稀缺,我主要是考虑给老人孩子过冬用”,在综合对比了北纬18°附近及以南的多个楼盘后,李虹选择了陵水县清水湾。“现在是房价低谷,能争取到多大的优惠就看你怎么谈了,而且通货膨胀,钱放在哪里都会贬值,还不如买房。”

李虹的想法代表了大部分购房者的心声。不同的房产中介告诉时代财经,疫情确实对海南的楼市产生了一定的影响,但同时也使得人们更加重视环境的质量,而且海南特殊的经济定位让购房者产生了正面预期。“只要疫情不受影响,成交量就不会下降。”黄吉伟说

“今年人特别多,春节都没得休息,也就是今天(2月8日)才有假放”,另一名房产中介梁小冰(化名)向时代财经说道,以往自己都是在春节后才工作,但今年春节却一直在带客户看房,“带看量很大,成交了一套别墅”。

旅游业回暖带动海南楼市

旅游是海南的支柱产业之一,得益于它的复苏,不少以度假为卖点的楼盘也恢复了生气。

根据海南省旅游和文化广电体育厅的数据,春节假期全省累计接待游客541.13万人次,已恢复至疫情暴发前2019年同期的92%。另据三亚市旅游推广局透露,作为海南省最热门的旅游目的地,1月30日-2月5日三亚市景区累计接待游客109.77万人次,同比增长34.28%。

对比全国整体表现,海南市场的恢复更为强劲。根据文化和旅游部数据中心测算,2022年春节假期7天,全国国内旅游出游2.51亿人次,按可比口径恢复至2019年春节假日同期的73.9%。

受到游客数量的带动,海南多个维度的春节数据“飘红”。携程平台的数据显示,在返程热门出发城市中,三亚和海口的机票预订量分别排名第一和第三,全省机票预订同比增长超4成;而海南春节假期酒店预订间夜量同比增长96%,排名全国第二。

此外,去哪儿平台在其报告中指出,春节期间,海南的热门旅游目的地三亚和海口位列最受欢迎的酒店入住目的地top10。这些需求还“外溢”到海南其他城市,使得儋州市、保亭市酒店预订量较去年增幅均超过4倍,而东方市、万宁市的增幅则超过3倍。

不过,房产中介梁小冰指出,由于部分城市疫情反复限制了出行,2021年冬季至今购房者比夏季少:“好多买家来不了”。

官方数据显示,2021年海南全省接待游客总人数为8100.43万人次,同比增长25.5%,恢复至2019年的97.5%;实现旅游总收入1384.34亿元,同比增长58.%,两年平均增长14.4%。全国范围内,2021年旅游总人次32.46亿,同比增长12.8%,恢复到2019年的54.0%;旅游收入2.92万亿元,同比增长31.0%,恢复到2019年的51.0%。

在疫情对旅游地产带来较大冲击的背景下,海南却表现出不同的行情。根据海南统计局公布的数据,2021年全省房屋销售面积为888.92万平方米,同比上涨12.27%;房屋销售金额1559.24亿元,同比上涨26.5%%;而疫情发生前的2019年,海南累计房屋销售面积为829.34万平方米,房屋销售额为1275.76亿元。

值得一提的是,在海南购房,除了出于度假需求,还有部分购房者是为了出租以求回报,不少业主反映,疫情发生后,房子难以出租的同时租金也不如从前,不同中介向时代财经指出,这一现象确实存在,除了三亚市区有着稳定的出租需求,“有些地方买了基本是空置”。

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春节楼市延续低迷行情:多城交易清淡,买房心态已变

导读:“四线市场不行了,上海的房子还在热销。”

作者 |第一财经 郑娜

返乡置业热潮未再现,低能级城市的楼市降温仍在继续。

据多家第三方研究机构发布的数据显示,全国大部分城市的春节楼市低迷,成交表现同比多出现下降。克而瑞发布的报告显示,春节期间,房企供货热情不高,30余城春节周零供应,而成交则环比下降84%,同比下降四成。

与多数城市表现形成对应的是,上海市场的表现一枝独秀,春节期间,近30个新房楼盘在假期对外开放售楼处。据广发证券数据显示,春节期间上海日均成交面积同比增长逾11倍。

综合机构数据,一线城市的楼市较为稳定,二线城市较为清淡,三四线城市整体不容乐观。有业内人士认为,经济低能级的城市除了面临市场的自然周期外,受到收入预期、房企信用预期等方面的压力,“需要政策在需求端上给一些支持,才能把这些市场也稳住”。

上海楼市春节“不打烊”

虎年开工首日,上海阴雨连绵,这也未能挡住购房者的热情。2月7日,在位于浦东新区唐镇板块某项目售楼处,尚有约十组客户来访咨询。

“部分客户可能是二次来看房,或者签合同走手续,但大部分还是今天来看房的。”该项目销售称,“初一到初五的客户更多,一天就能卖十套,春节假期一共成交了大概有50套。”

▲2月7日,上海某项目售楼处

公开信息显示,该项目2021年曾多次开盘,年底时一口气推出了两个地块合计逾1000套房源。据上述销售介绍,开盘后剩下500套房源进入顺销阶段,“三周左右去化了近300套,现在只剩下100多套了,计划这个月底清盘”,抢手的90平方米小户型则早已售罄。

这个项目的表现,在春节假期的上海楼市里并不是特例。

有统计数据显示,2022年春节,上海累计有24个新房从除夕开始每天开放售楼处,28个新房楼盘从初二起逐步对外开放售楼处。上海松江一处于蓄客期的项目相关负责人向第一财经表示,春节期间售楼处安排了值班人员,并于初四左右正式营业,“节假日客户还蛮多的”。

上海中原地产数据显示,今年春节期间,也即1月31日-2月6日,上海新建商品住宅成交10.3万平方米,而通常春节假期新房成交在2万平方米以下。其中,假期期间上海共有30个项目有签约记录,部分项目的活跃支撑起了整个春节楼市交易数据,有4个项目在春节期间签约超过百套。

另据上海链家研究院的监控数据显示,春节期间上海共成交987套,较2021年春节的成交量有较大增长。

推动成交走高的关键因素之一是供应的增多。随着2021年底上海第六批新房集中供应入市,市场上房源供应量充足,1月份共有47个楼盘开盘,超过1.5万套房源入市。

“2022年1月新房供应面积为171.3万平方米,环比增加55.9%。这一供应量几乎是正常水平的2倍,同时也创了历史新高。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

受此影响,“1月份临近春节本应是成交淡季,但市场却并不冷清,成交量维持在高位。相较去年同期楼市火热时的成交,今年1月份成交量同比仅下降5%,算是高开。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示。

与此同时,上海二手房市场近来也步入了修复阶段。2021年下半年,上海接连出台了包括挂牌核验价、“三价就低”等在内的市场调控政策,当年9月份单月成交量降至1.2万套的低谷。而此后随着市场对政策预期的稳定,以及楼市本身的韧性,2021年四季度的成交量出现企稳的态势,12月份单月成交量修复至1.8万套,恢复到常规水平。

位于上海长宁区一中介的门店经理告诉记者,“年前成交了好多套,最近周边已经没有什么好房源了,接下来就要等新房源挂牌,而这些的价格可能就会贵一些。”

值得一提的是,有市场消息称,二手房贷款的“三价就低”规定出现了松动,主要体现在涉税核验价的提高。不过,第一财经向多位中介人士询问该情况时,得到的答复则多为否定的。

“暂时没有接到这方面的消息”,上述门店经理表示,“正常情况下,客户购买首套房还是需要准备6成-6.5成的首付,与之前比变化不大。”亦有中介人士称,目前并没有大面积的明显放松,不过个别小区房源核验价提高的情况是可能出现的。

同策研究院资深分析师肖云祥认为,上海的二手房市场从2021年9月探底后基本上每个月成交量都增加一些,政策放松力度循序渐进,但目前来看没有大开大合的预期。

“从以往惯例来看,春节后市场会酝酿小阳春行情,供应会陆续增多。但是在集中供应的举措下,短期会面临供应断档的现象,整个2月的成交也会陷入低谷。不过,近期政策风向始终偏暖,预计当前交易热度会有惯性延续。眼下的交易空档期也可以用来积蓄消费力,为小阳春行情做铺垫。”卢文曦也表示。

上述松江项目相关负责人也指出,“一般上海的行情3-4月份都是比较热的,过年期间家里很多大事都定好了。”

多城假期0供应

上海的热闹是异类,门庭冷落才是大部分城市售楼处在春节期间的正常表现,即便是同为一线城市,广州、深圳的春节楼市关键词亦为冷清。

中指院发布的报告显示,春节期间,深圳新建商品住宅累计成交仅0.94万平方米,市场仍相对低迷,观望情绪较高,除个别网红盘以外,多数楼盘去化都不理想;而广州的累计成交面积约为0.1万平方米,较2021年春节大幅下挫了逾8成。

多数城市新春楼市不振的原因,除了延续去年下半年以来的楼市降温之外,还跟房企推货积极性不高有着密切关联。

据克而瑞数据,除了上海、南京等少数热点城市外,多数城市均为0供应,一般售楼处在假期仅留守1-2人值班,既无加推也无大型活动,其中深圳仅有50-60%的售楼处保持开放,与往年80%以上的售楼处开放率相比,房企的销售积极性也较为低迷。

机构的数据显示,40个重点城市在春节两周(2022年1月24日-2月6日)的新增供应量仅为434.4万平方米,较2021年同期下降23%;在成交方面,则仅为44.5万平方米,同比下降40%,与2019年同期相比降幅也达到了13%。

在亿翰智库首席研究员张化东看来,房企1月份整体的推盘意愿都较低,这或许与预售资金监管尚无明显放松有关,同时这是工程款结算的高峰期,大部分房企的工作重点集中在付款上。

广州深圳等一线城市尚且冷清,三四线城市的表现更不乐观。多位春节期间返回家乡的人士向第一财经提到,假期老家楼市的惨淡。“春节期间基本没有开着的楼盘,”有家在河南开封的业内人士称,“市场行情很差。”

另有在上海工作的江西籍某中介也在春节返乡,他表示,“老家的房价一直在跌,家里人口在流失,人少了房价就会跌,上海跟家里的房价简直就是天壤之别。”

张化东提到,春节期间大部分三四线城市都是疫情的低风险区域,所以今年有较为明显的返乡情况,同时不少地方都有促销,而且力度比平时也大,但市场情况仍不理想,购房者仍以观望为主。“这主要还是因为大家对于市场的预期、房企按时交付的预期都不够明朗所致。”

克而瑞监测显示,包括洛阳、曲阜、开封等在内的城市整体成交转淡,购买力迎来阶段性瓶颈,并未出现显著的返乡置业现象;同时,部分城市诸如常州、徐州等春节期间案场到访量普遍偏低,有些楼盘甚至一天仅有1组客户到访,即便部分项目保持了高到访量,转化率也普遍偏低,一天成交量仅有1-3套。

第一财经获取的一份调研信息显示,与2021年春节相比,房企的销售表现基本全部为负增长,某TOP10房企的认购金额同比降幅约5成,同时尽管有房企在其传统强势区域表现不错,全盘来看仍不改同比下滑的态势。

家在海西区域某小城市的房企人士感叹道,“我们家四线城市(市场)完全不行了。”

张化东表示,今年3月中旬的传统小阳春时节,“如果没有市场配合的话,企业整体的经营状态可能并不会太好”。

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