2022年春节,返乡置业彻底熄火了

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作者:奇齐

01

这个春节,最失落的一群人是谁?

答案无疑是县城里的地产销售们。

刚过去的春节,作为返乡过年的一员,我利用走亲戚的契机,走访了一两个南方地级市和几个县城,期间陪朋友家人逛了大大小小十几个楼盘。

几天的见闻,让我对三四线城市和县城楼市,有了全新的看法,跟大家分享一下。

开始之前,先做一个简单的调研,不知道大家有没有察觉到,今年无论是网络上,还是在各自的城市线下,关于返乡置业的宣传,都很少见了。

如果你也这样觉得,那和我观察到的现象是非常吻合的:

返乡置业的大时代,已经过去了。

02

先简单介绍一下我选择观察的城市样本,南方某中部地级市,经济上不如沿海地区活跃,但好在临江靠山,居住感受还算舒适。

九千多的房价,对当地人的收入来说不算便宜。

2022年的大年初二,我陪家人看完《四海》出来,因为孩子们还要看第二场《熊出没》,因此我得空去逛了旁边的售楼处。

这是我们当地品质最好的一个新房项目。

因为是大年初二的下午,售楼处很空荡,让我诧异的,不是这个楼盘案场的客户不多,而是连销售人员也不多。

现场接待我的值班销售小姐姐告诉我,今年他们领导考虑到看房的人不会太多,就让大家都回去团年了。

售楼处的正式上班时间,安排在了大年初四。


空空荡荡的售楼处

春节前三天只留下两名销售值班,我去的那天,另一名销售还请假了。门口的横幅很扎心,但里面并没有几个人。

在小城市干过房地产的朋友会知道,要是在前几年,春节期间,生产队的驴也不敢这么歇啊。

话说到这,我自然要追问春节售楼处热度走低的背后原因。

销售小姐姐告诉我,这几年根据她接待的客户来看,我们老家的新盘的准业主,大多数都不是外地返乡的。

而是辖区内老城区置换的。

对这群人来说,来看房就几脚油门的事情,一年里随时都能来,自然不会赶着春节在家团聚的时间节点来。

这才造成了春节售楼处人少的原因。

作为一个地级市,购房主力军不再是大城市返乡人群,这一点并不是最严重的。

最严重的,是很多外地返乡的那群人,变成了抛售当地房产的主力军。

这些在杭州上海深圳北京等等大城市打拼的人,都是这个城市的精英年轻人,凭借着大城市更好的工作机会,攒到了第一桶金,早年间就完成了返乡置业的任务。

但这些年,老家买的房,在一线城市工作的自己一年到头回不了几次家,都没怎么住,家里的老人也都不缺房子。

更尴尬的是,老家买的房子,非但一分没涨,甚至开始有跌价的迹象,因此会显得非常鸡肋。

前面提到的那位销售小姐姐告诉我,老家的楼市里,对她们新开发的楼盘威胁最大的,不是竞品新盘,而是那些一天没住过嘎嘎新的二手房。

这些抛售当年返乡置业的房产,大多数都是要腾出资金,作为省城,或者是杭州上海等等一线新一线城市的首付款。

城市居民想方设法逃离去更发达的城市,已经成为当下很多十八线城市的楼市主旋律了。

这种主旋律,导致很多地级市的楼市非常脆弱。

和所有的城市一样,这里正在发生的,也正是很多三四线城市所正面临的。

03

说完了地级市,再说说县城。

春节后几天,我去到了老家下辖的县城。这个五十万人口的城市,自然不如浙江县城那般产业发达,但目前接近七千的房价,也让当地人叫苦不迭。

先说一说县城楼市的发展史。原先县城的房价,只要四五千,大家买房热情并不高涨。

但2018年开始,县城房价坐上了过山车。

房价突然上涨的核心原因,和大多数县城一样,源自棚改货币化补偿。很多老宅被拆或者土地被征用的居民,拿到补偿款,第一时间就是涌入售楼部。

那时候,碧桂园,恒大等大型房企,以及当地很多野路子房企,一下子如雨后春笋般出现。

县城遍地都是塔吊和脚手架,崭新的政府大楼,体育馆,九年制学校等破土上马的工程随处可见。

那是县城楼市的黄金时代,房子特别好卖,房价也随之水涨船高,12月开盘的项目,一个春节下来就能几乎清盘,销售们奖金拿到手软。

04

而当下,这种场面已经不再了。

春节里,我在县城和同样是地产从业者的同学一起,逛了三个楼盘,顺便试调。

每个楼盘的售楼部里,人都不多,只有稀稀拉拉的几波人在看房,很多销售坐在前台接待区一边联系老客户,一边等着新客户上门。

前前后后逛的几个项目和样板间,跟十几波县城的购房人群打过照面,会发现一个特点,县城里的购房者,往往拖家带口来看房的,男主人脸部显得沧桑,穿着也比较质朴。

感觉是从事体力劳动者比较多的工作。

这一点,在销售口中得到了印证。

销售告诉我,他们项目的主要客户,就是周边农村的“进城客群”,农村居民买房进城,已经成为了当下县城楼市的主旋律。

县城楼盘老带新的折扣远超返乡置业礼

一套商品房婚,成为当下县城结婚标配。另一方面,作为家长,也更看重县城的教育,再加上建材猛涨,农村地区自建房随便一套,也要大几十万。

商品房变成了硬通货。

尽管需求如此,但由于今年南方大部分地区整个春节前后,不是阴雨天气,就是寒潮或者暴雪天气。

恶劣天气的叠加影响下,县城楼市的春节行情,也毫无起色。

然而,这并不是某个省份的个例。

前几天,克而瑞地产研究院发布了一篇文章名叫《三四线城市返乡置业爽约,今年春节成交缩水四成》

其中提到2022年40城春节商品房成交数据,对比前几年,三四线城市楼市成交量萎缩非常严重。

很多城市的春节成交缩水严重

2022年春节周40个重点监测城市商品住宅成交面积及其变化

除去少数粤港澳大湾区城市,大部分的三四线城市,如洛阳、曲阜、开封、莆田、温州,芜湖等,楼市对比20年和21年春节,成交量都是腰斩再腰斩。

数据上,已经露出三四线城市的楼市底裤了。

但如果真要全面了解小城市的楼市,还要听听业内人士的说法。

05

春节期间,我还跟一个在三四线城市做营销总的同事见面。

春节前,他刚从湖南株洲的某个项目上回来。

他告诉我,半年前,他们团队去到株洲拿地,信心满满,毕竟这是一个比较强的地级市。比起产业很弱的城市,株洲有有中烟,中车这种中字头的产业,城市经济底子很厚。

去了之后才发现,真相并不是他们想象的那样。

当地新房扎堆,开车开出一公里,能遇上七八家售楼处,各种项目相互竞争,非常激烈。

于是,他们开盘没到一个月,直接降价一千五甩卖。

就这样,株洲市民依旧不买单,项目很难卖的动。

他告诉我,作为营销总,每个月他的工资都要因为没完成销售业绩,被扣一两万。

底下的销售更是走马灯般换了一波又一波。

当我问他春节的销售情况,他告诉我:我这个负责营销口的,都坐在家里跟你喝茶了,你觉得我们还有春节还卖房么?

然后我们就一起苦笑了起来。

我们经常说,房地产的黄金时代过去了,但回过头看,这件事在不同地域,不同等级的城市,表现是不一样的。

前一段时间,北京上海公布了楼市数据。

北京新房卖出了5.68万套,创下了历史新高,上海很多板块也在暗搓搓涨价。这些一线城市,尽管在楼市信心不足的情况下,小阳春依旧。

而三四线城市和县城楼市,却在隐秘的角落里偷偷出现了巨大的裂痕。

还是要说一句:县城没有房地产,非自住刚需请务必谨慎。

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