“最惨购房者”:先赔500万,还背了745万的贷款……

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作者| 猫哥

来源| 大猫财经(ID:caimao_shuangquan)

买房的风险真是越来越大了,燕郊的房价腰斩,法拍房数量不断增加,背后很多悲惨的故事,但估计都赶不上上海这姑娘。

最近,裁判文书网上公布了一份判决书,可以说是一份很典型的“购房惨案”。

90后伍女士2020年5月在上海黄浦区从范先生手里买了一套房,180.09㎡,总价1550万,总价不便宜,但单价8.6万,与黄浦区10.9万的均价相比,还是便宜不少的。

一番讨价还价,双方最后达成的价码是1490万的房款+60万的装修补偿,总共1550万。房款的首付是50%,余下的745万靠银行贷款,上海的房贷在全国来讲算是低的,如果按5%利率、30年期限来计算的话,月供差不多4万左右。

但伍女士差钱,首付都有点勉强,先支付了100万定金和400万的房款,剩下的245万超过了约定的期限,但最终还是交了。

钱虽然交得不顺,但是入住却很顺利,伍女士也开始新房装修,憧憬美好生活,接下来就等银行贷款一批,还月供就好了。

眼看着买房这事儿就算是成了,但是出了大岔子,怎么回事呢?银行的贷款没有按期办下来……

本来双方说的是8月30日之前把剩余的745万元尾款给结清了,结果在这个期限内,伍女士的银行贷款没批下来。

等了半个月,卖房的范先生不干了,要么在过户前贷款到位,要么就把余款交了,但是这两项哪个都不容易,贷款紧张的事情大家都知道的,而本来首付就困难的人,哪能迅速拿来那么一大笔钱来。

就这么谈来谈去,合同约定的交付期限已经过去了,9月底,范先生要求伍女士归还房屋,并按照合同约定赔钱。

赔多少呢?合同约定,如果因为没按期支付房款违约,合同解除且需要赔偿:

①合同房款总价的20%违约金;

②7日内房屋恢复原状或赔偿装修损失180万。

算下来就是490万。

这事放谁身上都得商量商量,宽限一下或者补偿一下,中间耽搁了一个月,10月29日,伍女士的银行贷款批下来了,她肯定想继续履约,无奈人家范先生此时已经不愿出售,并坚决要求按合同办事。

双方争执不下,那就法庭见吧。

最终,经过一审和二审,法院判伍女士败诉,判赔违约金310万,房屋装修损失180万,而且还需要支付7.3万的案件受理费,10日内搬离房屋,如果不搬,1000元/天的违约金等着呢。

为了一套没买到的房子,伍女士共支付了497.3万,这还没算她装修已经花出去的钱。

由于判决时,房贷已经批了,伍女士还得处理剩下来的房贷,如果没放款呢,得申请取消,如果放款了呢,就得还贷了,当然提前还贷还得向银行交巨额的违约金。

房子没了,钱赔了,身背贷款更糟心,可以说是最惨购房者了。

大家对伍女士的惨有点感同身受,贷款超期造成如此巨额的损失,从常识上来讲,冲击还是很大的,所以对这个判罚的争议很大。

但是法院也有理有据:

1、是否违约?

第一笔的首付款,就有逾期的风险了,而且后来在约定期内贷款没下来,钱没到账,肯定是违约了。

2、违约金是否过高?

因为房子买卖本身就很特殊,而且金额比较大,一方违约,另一方也要蒙受经济损失,而且买的是办公楼也非一般住宅。

而且,范先生卖房是为置换,卖房的同时也在买房,由于伍女士的违约,范先生可能也要因此产生对他卖房的房主的违约,而且违约金的数额也不会太小,算是交叉违约了,而且范先生未能另行购房成功,考虑到房价变动的风险,损失算是非常巨大的。

在2020年、2021年,其实这样的事还真的高发期。

因为,那两年的贷款是真的难。

年中、年底的贷款额度紧张已经算是常事儿,到了2021年,因为调控政策、额度紧张等原因,“停贷”的传闻层出不穷,各大银行虽然辟谣,但是批贷的速度明显下来了,部分一二线城市的贷款时限都在三个月开外了。

那时,卖房的对于贷款的购房者,都敬而远之,生怕拿不到钱。

而对于这个案件中的范先生来讲,起诉违约也算是无可厚非,但是对于购房者而言,这种非主观故意导致的违约,就非常惨了。

这个案例一出,很多人在担心一件事儿,那就是会不会有人以此为蓝本,借助银行的额度紧张,来炮制类似的违约案,来获取高昂的违约金。

如果利润可观,恐怕不少人会心向往之。

当然,这事儿也引起了不少对中介的骂声。

1550万的房屋总价,要交的中介费也是非常可观的,如果按2%的标准收取,也有30多万的费用,中介到底起了什么作用呢?

其实判罚的主要依据在合同,而合同明显倾向于卖房者,而对于缴纳中介费大头的买房人来讲,是吃亏的,尤其是关于银行放款周期的事情上,中介的信息比买房人更全面,却没有提醒,这中介费拿得亏心。

所以这事儿其实也给大家提了个醒:

1、谨防违约,无论是主观还是非主观的原因。

此前就有上海阿姨家里拆迁,搬离后需要住处,于是她先是租房后买房,合同也签了,时间基本上和拆迁款同步,但是最终因为拆迁款的迟迟下不来,也面对违约的风险。

这种环环相扣式的购房,最容易在某个环节掉链子,比如银行的放贷风险也是类似,一定要做好银行延迟房贷的准备,口头约定最终要落实到合同里。

2、注意政策变化。

2021年8月开始,上海的房贷政策是“三价就低”,网签合同价、银行评估价和涉税评估价,三者的最低价作为贷款审批的依据。

而新增的涉税评估价与市场价相比,有时可能打5-7折的,贷款很可能缩水,那么意味着购房者要多掏30%到50%的现金。

3、一定要重视合同。

合同一旦签订,是可以作为未来的依据的,所以对待合同里面的细节一定要审慎。

比如在这个判例中,关于180万的装修损失,判决书中没有过多解释,可能就是依从合同约定了。

而如果真的有卖房者和中介在合同上面做手脚,非法律出身的人可能根本看不出来,所以巨额的合同还是需要法律相关人士来把把关的,请不起律师,找找自己身边的相关人员也有必要。

任何一笔买房钱,都不是一个小数目。

4、中介风险。

这个只能是尽量找正规中介,有人的因素在里面,这个风险可能变成了薛定谔,要么有,要么没有,只能尽力规避吧。

这位伍女士可能也是没赶上好时候,2022年开年,时隔21个月,央行五年期的LPR首次下调,虽然只有5个基点,但是也算是一个积极的信号。

房贷利率的回落,金融环境略显宽松,这个月一二线城市的放款周期,也都较以前缩短了不少,广州比上月缩短40天,二线城市的平均放款周期也缩短了20天。

不过,教训就在眼前,稍微掉以轻心,可能“最惨购房者”落在自己头上。

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