现金流压力巨大!世茂出售多项核心资产后,又有近60亿信托请求展期至2024年

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近期在资产处置方面收获颇丰且多笔债务展期成功的世茂,颇有触底反弹的迹象,但一笔即将到期的信托计划却暴露了事件的另一面。

2月16日,第一财经获悉,就原本将于今年7月中旬完成偿付的“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”,世茂集团董事会副主席及总裁许世坛、执行董事吕翼与投资人进行了一场线上沟通。据悉,这是世茂集团实控人及管理层首次面向社会投资人展开交流。

据吕翼介绍,截至2022年2月15日,该信托计划本金余额合计约59.94亿元,分别为于2月17日到期的12.94亿元,4月-8月陆续到期的合计47亿元。世茂方面就此给出的展期计划将兑付时间拉长至2024年。

吕翼称,该项目在相关方面的帮助下接触了大量国企,包括深投控、深业集团等前来调研座谈,也先后接洽了部分AMC公司,“只要销售形势有好转,或者融资方面得到改善,我们会加大还款力度”。

许世坛强调,上述兑付方案仅为保底方案,是在未考虑市场好转、融资好转等情况下提出的,“我们也承诺了,如果现金流这些有改善,肯定加大兑现的力度,绝对不会逃避。”

知情人士透露,世茂提出的兑付方案最终是否能获得通过,仍需等待2月17日最终的投票结果。

请求展期至2024年

据投资人提供给第一财经的信息显示,中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划成立于2020年7月17日,规模共87亿元,信托期限不超过36个月,分为ABCDE类产品。

该募资规模颇为庞大的信托计划,其资金是用于受让福建世茂瑞盈房地产开发有限公司(以下简称“福建瑞盈”)持有的对深圳世茂新里程实业有限公司(以下简称“深圳世茂新里程”)的借款债权,最终用于支持深圳龙岗深港国际中心综合体项目项下地块10二期公寓项目、地块1一期商办项目的开发建设。

一份2021年12月中旬出具的“项目进度说明”显示,彼时信托计划的存续规模为62亿元,已结束受益权规模为25亿元。具体来看,A类规模为10亿元,于2021年2月8日提前结束;B类规模为15亿元,于2021年10月18日到期结束。

公开信息显示,上市公司今世缘、云意电气等上市公司都曾购买该产品,年化收益率为7.40%,2021年时均已从项目中退出。

吕翼在2月16日的交流会上介绍,截至2022年2月15日,该信托计划本金余额合计约59.94亿元,分别为于2月17日到期的12.94亿元,4月-8月陆续到期的合计47亿元。

对于无法如期兑付的原因,吕翼解释称:“一方面由于地产的销售市场全面遇冷,去化情况不佳,另一方面项目体量大,开发周期相对比较长,目前估计2022年可实现的销售回款在8.9亿元,所以清偿全部贷款是面临巨大压力的,”吕翼还表示,“但项目剩余货值对于贷款本息的覆盖率还是比较高的,所以特别向中信信托以及各位投资者申请展期。”

据投资人透露,世茂方面此前与中信信托沟通时,给出的兑付计划为每个工作日偿还1000万元,预计展期时间超2年。彼时,投资人并未接受该展期计划。

今日给出的展期计划也要在2024年完成最终兑付。

具体来看,针对2月17日即将到期的12.94亿元,世茂方面将归还本金的10%,对应的5200万利息于本月底前付清,平均每个工作日支付利息653万元;本息共计1.82亿元。2022年全年,世茂归还贷款本金的25%,即14.99亿元,以及利息约5.09亿元,本息合计20.08亿;2023年全年,归还本金的35%,即20.98亿元,本息合计24.32亿元;2024年全年归还本金40%,即23.98亿元,本息合计25.14亿元。

“为了保证项目能够如期的推进,我们也向政府汇报了项目遇到的困难,也正积极地与实力强劲的国企洽谈合作,同时我们也会加快推动项目的运营和销售,争取在延续期内完成还款。”据吕翼透露,此前深投控、深业集团等在内的国资曾来进行调研座谈,也曾先后接洽了中建总公司和部分AMC公司。

二期公寓部分“司法查封”

据第一财经获取的该信托计划推介资料显示,深圳世茂新里程成立于2017年11月,用于深圳市龙岗深港国际中心项目的开发建设,世茂股份持有其51%股权,世茂建设持股约19%;福建世茂瑞盈则由世茂集团间接持股50%。

同时,该信托计划的增信措施包括,世茂深圳深港国际中心项目下属的10宗地块作为土地抵押,涉及地块总建筑面积85.16万平方米,其中,可售物业32.32万平方米;项目公司深圳世茂新里程100%股权质押予中信信托;而世茂集团及上海世茂建设提供保证担保。

此处的深圳龙岗深港国际中心综合体,此前已出现在世茂集团待售资产清单中,业态丰富,包括办公、商业、酒店、公寓、学校、公建配套等;整体的评估值为51.43亿元,融资余额达到92.7亿元;总货值合计约629.04亿元。不过,该超级综合体中的600米超高层并不在上述10宗抵押地块中。

另据上述2021年12月份的项目进度说明显示,2021年12月中旬时,地块10因需要进行预售已办理解押(按照深圳当地政策,办理预售证必须进行解押),其余9宗地块仍抵押中。

地块10即为该项目的二期公寓,其销售回款也正是该信托计划的还款来源之一。但目前来看,二期公寓的销售情况并不算理想。

据深圳市房地产信息平台显示,该项目2021年11月26日获批预售,共有186套商务公寓,备案均约为4.7万/平方米,但目前签订了买卖合同并已完成备案的房源仅8套,余下的房源则处于“司法查封”的状态。

另据天眼查信息显示,深圳世茂新里程新增一条风险信息,因未按时履行法律义务而被法院强制执行,立案日期为2月14日,执行法院为深圳市龙岗区人民法院。

过去几个月,为了缓解现金流的压力,世茂不断处置资产回笼现金。较早之前,市场流传的世茂待售资产清单中已有多处核心资产出售,包括上海外滩茂悦、上海黄浦路一宗地块、广州亚运村项目股权等。不完全统计显示,目前世茂合计回笼资金约百亿元。

16日的投资者交流会上,便有投资人提出,处置资产后有很多资金流回,是否可以不将还款来源局限于龙岗项目本身,从集团调配更多资金进行兑付。

对此,许世坛表示,项目今年的回款预计共有9亿,而给出兑付计划远远超过了回款数额,“其他资产处置是要还掉原来的融资,并交税的,并不是处置多少就有多少钱,实际上金额还是很有限的。”

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