房产税未至,断供房渐增

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2017年,在燕郊购房,总价426万,首付128万,贷款298万,月供1.68万,4年还了80万贷款。2021年,因教培行业崩塌,夫妻俩收入骤降,逐渐还不上房贷。此时燕郊房价已腰斩,即便卖掉房子也不一定还得上剩余贷款,最终无奈断供。银行向法院起诉,将其列为失信人,法院判其偿还罚息5万,律师费12万,诉讼费2万,同时房产查封折价法拍。首付外加4年还贷,总计投入200万全部打水漂,还倒欠银行一笔巨款,实属最惨买房人。

这在燕郊不是个案。随着环京楼市的退潮,外加期房暴雷的阴影,房价迅速回落,不少炒房客血本无归,有的失联有的断供。

环京楼市的兴衰

环京楼市的出现基于北京溢出的居住需求和投资需求,两个腾飞点分别出现在2010年和2016年。2010年全国首条限购令“国十条”在北京落地,规定北京家庭只能新购一套商品房,迫使投机资金转战北京周边城市。2016年,北京房价年内翻倍,让普通百姓望尘莫及,只能退而求其次在北京周边找落脚点,2017年3月,北京出台限购政策,大量刚需疯狂涌入北京周边,致使环京楼市进入冲刺阶段,燕郊、大厂、固安等地领涨,而燕郊二手房成交量尤为活跃,短短2年,房价从1万多涨到了4万。

除了部分因实体经济不景气转而炒房投机的生意人,不少刚需购房者也在中介的怂恿下加上了杠杆。全款买房的,找小银行或外地银行抵押贷出房款付下一套房的首付;贷款买房的复杂点,套取房贷,即夫妻假离婚,将房子分给妻子,再从妻子手中把房子买过来,先借100万过桥当首付,等银行200万房贷给到妻子后,还掉首付的100万过桥,剩余100万作为买第二套房的首付。更有甚者,一些征信有瑕疵的投机客,找小贷公司等高息渠道套现买房。

可好景不长,2017年6月,燕郊出台了限购政策,本地户籍及社保或个税满三年才具备购房资格,由于燕郊北漂居多,符合购房条件的人数极少。由于没有了流动性,环京楼市轰然坍塌,无量阴跌。旨在通过房价上涨进行短期套利的投机者,大多数家庭月供远远超过了收入可承受范围,套利失败后,不甘心割肉离场,继而越陷越深。截止2021年,燕郊的房价已从高点的4万跌倒了不到2万,周边的大厂、香河、固安、永清无不跌幅超过50%,甚至70%。

如果说房价的暴跌是心理折磨,那么每日通勤又是一番生理折磨。虽说从燕郊到北京坐三站公交就可以到,但拥堵的道路和车厢让通勤者苦不堪言,来回要6小时。河北疫情时,进京政策严格,三番五次的核酸检测,动辄变色的健康宝,都让往返于两地的人深感绝望。要说支撑下去的动力,除了2025年北京地铁平谷线燕郊段的开通,仍有不少人心存“北三县划归北京”的幻想。

断供不是出路

通常房价不跌个30%,不会有人选择断供。奈何有些地方泡沫实在太大,挡也挡不住。那么,银行如何判定断供?连续3个月或累计超过6个月还贷异常,银行就有权向法院提出诉讼。

对于普通人来说,断供有多恐怖,根本无法想象。首先,银行会向法院申请查封房子,大门贴封条,有家不能回。然后为了快速变现,银行会把房子拿来拍卖,只要进入拍卖程序的房子,不管地段多好、装修多豪华,一律按市场价8折起拍,没人要继续打折,直到有人要为止。拍卖所得,先扣掉税费、律师费、诉讼费、罚息,再还掉贷款利息,然后才还本金。最后,剩余的钱如果不够还银行贷款,银行会冻结你的存款和其他诸如汽车之类的资产,同时,微信、支付宝里所有的钱都会被划走,甚至是退休后的养老金也会被直接拿走还房贷,直到把所有贷款还清为止。不但经济破产,征信也上了黑名单,坐高铁、坐飞机,孩子上学都会受到影响,银行贷款也从此无缘了。即便去世了,遗产继承人在继承遗产的范围内也要承担清偿义务。所以,断供对于普通人而言是无解的。

实在还不上了怎么办?断供不可取,最好的办法仍是降价卖房,一样是失去房子,自己卖可比法院拍卖要好很多,并及时向银行表达积极还款的意愿,比如申请暂时先还本金或延长还款期限,这样至少能保住个人信用。

法拍房可否抄底

法拍房固然便宜,但沦落到法院来执行必然有各种各样的问题和风险。首先就是价值,就比如环京房产这么断崖式下跌,你可知道何时是底?同时法拍房原则上是不能贷款买的,且拍卖周期很短,竞拍成功后7-15天就需要付清全款。其次,碰到原业主产证不齐,不配合户口迁出,亦或原产权人赖着不走,甚至存在长达10-20年的恶意租赁,其他与原产权人有利益纠纷的为由占有房子等等棘手问题,法院概不负责,需拍得者自行解决。另外,法拍房可能存有瑕疵,比如凶宅、采光、危楼,或者原产权人拖欠了高额的水、电、物业等费用。

法拍房是一个机遇与风险并存的市场,没有做好调研切莫伸手。法拍房的数量也从侧面反应了一个地区的断供房数量,比如这两年全国范围的住宅类法拍房数量年均增幅是10%左右,而燕郊地区则每年翻一倍多。

环京楼市的大起大落只是楼市的一个缩影,随着“住房不炒”的深化和“房产税”的落地,会有更多燕郊出现,尤其是一些本身经济发展能力不足,伴邻一线城市才涨起来的地区。

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