新难题?上海一小区凑了40多万加装电梯,完工后又要筹10万才能启用…

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今年春节假期前一天,上海市徐汇区康健路100弄18号楼的居民们终于拿到了用于开启电梯的门禁卡。虽然比预期晚了一两个月,但18号楼加装的电梯还是赶在春节前投入使用,让居民们节日里能乘上电梯。不过这是有代价的,楼内居民集体作出了承诺:在今年8月之前自筹10万元的电梯运维资金,缴纳到物业指定的账户内。

加装电梯刚凑了40多万

为何又要筹10万?

居民们心里多少有些不乐意。居民许女士致电12345市民服务热线,质疑为何要交这笔钱才能用电梯。不过质疑归质疑,这笔钱恐怕省不了。去年4月28日起实施的《徐汇区既有多层住宅加装电梯运维管理指导意见》中明确,加装电梯所有权人必须委托物业作为使用管理单位,而物业接管电梯的前提条件,就是居民们要预存一笔运维资金

△去年4月28日起实施的《徐汇区既有多层住宅加装电梯运维管理指导意见》中明确,加装电梯所有权人必须委托物业作为使用管理单位。

申城近年来不断出台政策,大力推进老房加装电梯。而随着早期加装的电梯过了保修期,后续的“运维难”开始凸显。为了解决这个问题,一些地区出台了相关意见。岂料,新政策出台后,一时间类似于康健路100弄小区的矛盾出现不少。原因何在?解决加装电梯运维难的措施如何更好落地?

当初筹了5年电费维保费,咋又收钱

18号楼是康健路100弄小区里首个加装电梯的门幢,去年1月初规划获批,9月加装工程竣工,11月底调试结束。此后,电梯一直未能顺利开通使用。许女士称原因在于和物业未能谈妥接管事宜,物业因此不肯配合安装24小时值班的紧急报警装置,导致电梯无法通过验收。

1月29日,记者来到小区了解情况。小区位于康健路习勤路口,北门东侧,施工围挡正包着小区4号楼。铭牌显示,这是一处施工中的电梯加装工程。沿小区主干道往里走,一侧堆放着不少运送电梯组件的木箱,看起来小区里加梯氛围很浓厚。不远处右手侧,一幢楼外侧已醒目地“矗立”着完工的电梯井,细看正是18号楼。记者进入楼道看到,这是一部可通过刷脸或刷卡启用的“西奥”电梯。刷脸装置的屏幕亮着,凑近了自动开启,顶部指示屏则显示桥箱停靠在底楼。一位居民从楼梯走下来,问及为何不坐电梯,他摇了摇手回复道“还不能用”。

△康健路100弄18号楼外侧醒目地“矗立”着完工的电梯井。

物业接管电梯的事宜还没谈妥吗?管理小区的是徐房物业,通过小区管理处,记者联系上了徐房物业总公司负责此事的张专员。“已经谈妥了,和居民达成共识,管理协议也签了”,张专员透露了最新进展。据称,物业本来按照徐汇区出台的指导意见,要求居民需筹齐14万元作为预存的运维资金才肯接管。后反复商议后,降至10万元。18号楼目前加梯账户内结余2.1万元,“楼内居民承诺8月前凑齐剩下的7.9万元,物业拿到承诺书后已配合装妥报警装置,并在相关材料上盖章。”

△刷脸装置的屏幕亮着,顶部指示屏则显示桥箱停靠在底楼。但居民告知,电梯尚未启用。

按照前期的分摊方案,7.9万运维资金中,家住6楼的许女士需要承担4500元。对于张专员所说的“承诺”,她坚称自己并未同意支付,而是“被代表了”。她直言信不过小区物业,“物业并没有能力维保电梯,拿了这笔钱,它也是聘请第三方,那为什么不能由我们自己请?”并且,她认为,当初的筹资方案中,已经包含了5年的电费和3年的维保费,加上2年的保修期,至少前面5年不应该有额外的费用,“物业还要收那么多钱干什么?”楼内另一户居民则认为,“整个加梯过程物业前期并未参与,如今不让接管就不给敲章启用”,此举有“强行接管”之嫌。

徐房物业的张专员否认“强行接管”一说,称物业是按照区里的指导意见必须来接管。至于费用,10万元运维资金会存储在专项维修资金账户中,并按照实际发生的费用来列支。他解释,居民对于电梯的日常管理了解得比较少。物业接管后,除了督促维保单位及时维保外,还会配备安全员,会提供日常的保洁、保安巡查、远程监控等服务,这些管理服务更为专业。因此,即便在前两年保修期内,算上电费估算也会产生近7000元一年的各类费用,并非如居民所说“花不了什么钱”。“居民不理解有抵触很正常,只能去做通居民工作”,张专员表示。

物业是专业、值得信赖的受托方吗?

相比徐汇区严格限定加装的电梯必须委托小区物业作为使用管理单位,去年8月公布的上海市相关指导意见则较为宽松,还允许居民委托保险公司作为电梯使用管理单位,或者由居民们自行管理电梯。不过,在不少小区,将电梯委托给物业公司来日常使用管理较为省事,成了首选。面对楼内居民的不同意见,康健路100弄18号楼的楼组长针锋相对地表示:“不交给物业管谁来管?让我楼组长来管,管得好吗?”

但尽管如此,物业在实际操作中一次性收取10余万的运维资金、且将其视为启用电梯的前提条件的做法,已屡屡惹争议。徐汇区梅陇七村20号的居民诸老伯也反映称,其所在楼幢的加装电梯工程刚刚进行了一半,小区物业就提出要提前收取10年的运维资金,分摊到他家要再支付1万元,且将来用完了还得继续补缴。此前加装电梯他已出资了4万余元,不断的出资要求已令他有些后悔,认为加装的电梯会不会是个“无底洞”。

为了避免上述争议,徐汇区在指导意见中给出了解决建议:将政府的28万元补贴资金留存一半甚至全部,作为运维资金,避免再筹时遇到阻力。但实际上,留存了补贴,就意味着居民们需要筹措更多加装电梯的费用,“一样掏钱”,并无本质上的差别。据了解,上海多个区给出的加装电梯运维资金的建议议价区间均为1.1万元至1.5万元每台每年。对于市民们来说,这一收费标准并不低,与加装电梯“前面几年不怎么花钱”的设想完全不一样,这才是争议产生的根源。

△徐汇区给出的加装电梯运维资金建议议价区间为1.1万元至1.5万元每台每年。

△嘉定区市场监管局给出的加装电梯运维资金建议议价区间也是1.1万元至1.5万元每台每年。

另一方面,除了资金之外,居民们抗拒将电梯托管给物业的原因还在于:居民们需要一个专业、值得信赖的受托方,但在他们心中,老小区物业管理松懈,难堪此任,有收钱不办事之嫌。收了运维资金,物业究竟该提供哪些服务?谁来监督物业的服务是否到位?谁来防止物业滥用运维资金?这些问题若不明确,难以在居民和物业之间建立信任机制。

一些小区的物业同样也不信任居民,明确表示拒绝接管加装的电梯。在杨浦区鞍山四村,1号甲、2号甲、9号甲共3个门幢的加装电梯均已竣工,但迟迟无法启用,原因就在于小区的四平物业表示“加装电梯前期未和物业沟通,电梯品牌和代建方五花八门”,“因此后期物业也不参与,管理电梯是居民自己的事”。物业拒绝将紧急报警装置安装在物业处,导致电梯无法通过竣工验收。

△图中为杨浦区鞍山四村1号甲和2号甲2个门幢加装的电梯。

而相关指导意见中明确物业服务企业应该提供接警的托底保障工作。春节前,在街道房办的协调下,四平物业松口表示愿意将紧急报警装置安装到物业维修部,但提出报警电话需直接呼叫转移给加梯代建方或维保单位,同时居民们需要签署同意物业提供的一份“免责”协议。由于对免责协议条款存在分歧,双方迟迟未能达成共识。节后上班首日,居民代表们再次来到物业处协商此事,物业这才松口愿意调整协议内容,但仍然拒绝居民们提出的接管要求。

△鞍山四村四平物业明确表示拒绝接管加装的电梯。居民如果要将电梯紧急报警装置安装到物业维修部,需要签署一份物业免责协议,其中明确:报警电话需直接呼叫转移给加梯代建方或维保单位;物业不承担任何责任。

物业接管加装电梯需要有个“规范”

近年来,申城的老房加梯已走出了“加速度”。今年上海将以更大的力度推进老房加梯工作,在去年完成1579台的基础上,今年的目标是完成加装2000台。同时,申城的加梯工作将坚持“建管并举”,建立健全加梯后的全生命周期管理,实施好已经出台的加强加装电梯后续管理的指导意见。

记者向多家加梯代建企业了解得知,前几年申城加装的电梯中,有不少电梯采取了居民自管的模式,甚至报警电话就安装在了居民家中。但从实际实践来看,居民自管效果并不好,更谈不上专业。部分已加装的电梯存在三方通话功能缺失、紧急呼叫按钮使用不畅等情况,有极大的安全隐患。因此,各区在落实加装电梯的后续管理指导意见时,多倾向于交给物业来托管。如虹口区出台的相关指导意见中,也原则上引导物业服务企业承担加装电梯管理职责,提供专业化、精细化的服务,为“加梯后时代”把好维护关。

看来,加装电梯由物业接管是大势所趋。那么,如何解决居民和物业之间因协调电梯托管带来的一系列矛盾纠纷?

采访中,一些物业公司建议,居民在加装电梯全过程中应该和物业进行有效的沟通,让物业从前期就参与其中,在加装电梯型号选择、工程建设等方面帮助居民把关,也让居民们看到物业的专业管理能力,为加装电梯完成后物业顺利接管奠定基础。避免前期不沟通,后期物业不肯接管。

至于运维资金的筹集,西部集团徐虎加梯工作室的项目经理陆峰建议:在物业收费合理、透明的基础上,采取按年度筹集的方式更为合适。相比一次性让居民出资数千元甚至上万元,按年度来筹集,每户居民分摊不过数百元,出资压力较小。同时,每年筹集资金时也是一次沟通交流的机会,物业也可以借此机会说明上一年度资金的使用情况,听取居民的意见建议。

更重要的是,老小区物业在运维电梯上可能也是“生手”,业内人士建议,居民在与物业企业签订电梯管理协议中,一定要明确约定物业的服务内容,应具体到保安巡查次数、保洁次数、安全管理员职责等诸多细节,同时建议由业委会来对物业企业进行日常监督,以保障物业的服务质量。从长远来看,申城还应该研究出台物业在电梯托管服务上“质价提升”的专业指导和配套规范,为推进加装电梯工作保驾护航。

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作者:毛锦伟

微信编辑:安通

校对:纳米

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