郁亮抛出“黑铁时代”论断背后

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雷达财经出品 文|张凯旌 编|深海

万科董事长郁亮在集团年会上的一番话,再度成为了地产圈的焦点。

这一次,郁亮不仅将当下房地产行业所处的时代定义为“黑铁时代”,还在演讲中提到2022年是万科“破釜沉舟、背水一战”的一年,“如何理解背水一战?就是要么死,要么活,没有中间状态。”

值得一提的是,郁亮表示,为了减少浪费,营造节表缩食的战时氛围,助理给自己定机票时不会买头等舱。“能省多少钱不是最重要的,传达的信号很重要。”

作为地产业的龙头,万科有关房地产时代的表述一直被业界当做行业风向的重要参考。此前,王石就曾在2012年称,“中国房地产业的黄金时代已经结束,白银时代到来”,而郁亮在2018年9月那句著名的“活下去”广为流传后,也曾称“白银时代会持续很长时间,等到青铜时代再去转型就来不及了”。

如今,郁亮甚至跳过了青铜,直指黑铁。“估计要彻底洗牌了”,盘古智库高级研究员江瀚对雷达财经表示。

雷达财经注意到,郁亮抛出黑铁时代论断背后,万科近几个月销售额出现大幅下滑。

郁亮年会演讲引发争议

这份本于1月9日郁亮在万科内部召开的年会上发表的演讲稿,近日一经传出就迅速在地产圈刷屏。

雷达财经梳理发现,郁亮演讲内容的信息量很大,其从战略、组织、人、机制和文化五个方面切入,在诠释了年会主题“爱拼才会赢”的基础上,也给万科今年的发展定下了基调。

在郁亮看来,外部环境上的第一个特质是行业进入缩表出清阶段,简单概括即为去金融化。“缩表出清对于我们来说,就是一场生死之战”、“能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会,包袱甩不掉就活不下去”。

第二个特质则是今年经济工作会议提到的一个中心、三个基本点的行业新发展模式。一个中心,就是解决老百姓居住问题。三个基本点,分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。在此基础上,郁亮认为,市场分化会越来越明显,行业规模也会开始萎缩。

为了应对这种变化,万科要从组织、机制、人等多方面进行调整。

具体而言,首先是“一切从简”。如聊到“组织方面”时,郁亮就将重点放在了“精简”团队上。“各区域真的需要建设那么多的产品线,那么多产品负责人吗?”郁亮发问,其举例称,刚开始每个单位设一位首席客户官,集团共65位首席客户官。现在精简到14个人,但专题报告质量却更好了。

此外,郁亮称,当黑铁时代来临时,集团无论是个人薪酬,还是福利、补贴都要与其相适应。“我们无法给出超过别人的金钱激励,而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作”、“万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会,而不是单纯的给钱”。

除了在团队方面“省”,业务流程方面也要“省”。“房地产过去每个环节都可以外包,外包以后我们还能再赚钱”、“今天黑铁时代了,我们自己不干谁干?”

最后,郁亮还强调了“节衣缩食、战时氛围”八个字。一切工作围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开;只能从打赢仗的队伍里面选拔干部;管理人员都要全部下沉,身先士卒;投资纪律、各项底线纪律都要牢牢坚守。

“如果我们敢打、会打、愿意合伙打,我们就会赢,而且会赢得特别好。”

雷达财经注意到,针对郁亮的这番讲话,网络上出现了多种不同的声音。

部分行业人士认为,这预示了房地产行业即将到来的持续痛苦的转型,郁亮演讲最后提出的做“专业高手、全能冠军、长跑胜将”的要求,实则是意图拔高公司经营和服务的权重。

江瀚指出,这个时代可能纷争更多,市场竞争更加激烈,发展速度也没有那么快了。“郁亮说连头等舱都不订了,更多是代表一个态度,代表万科上下要学会量入为出。上市公司学会过苦日子并不一定是件坏事,黑铁时代也不意味着没有机会,在不断的发展过程中积累力量,从而向更长远的目标进发,这是万科给所有房企的启示。”

但也有观点认为,郁亮是在加剧地产圈的内卷,告诉企业要延长劳动时间,加大劳动强度,降低劳动报酬,设法让供应商吐出更多利润,该优化的优化,该裁员的裁员,能干就干,不能干走人。

发言背后,万科近几个月合同销售额大幅下滑

郁亮发言背后,地产行业出现震荡。

2021年,多家房企暴雷、资不抵债、业绩骤降,曾经盘踞富豪榜前列的房企“老大”们,财富也都经历了巨幅缩水。

1月31日,国际评级机构穆迪发布的报告称,2021年全国合约销售额同比仅增长5.3%,低于2020年的10.8%与2019年的10.3%,原因是2021年下半年因信贷环境偏紧销售量下降且平均售价增速下降。由于房地产融资渠道受限以及购房者信心趋弱,预计2022年全国合约销售额将同比下降5%-10%。

克而瑞地产研究中心数据也显示,2021年规模房企年度目标平均完成率不到90%,明显低于过去三年超过105%的平均水平。

置身于行业大潮中,万科也不例外。虽然郁亮早在2018年就曾高喊“活下去”,公司也采取了降杠杆、去库存、业务转型等针对性的调整,但仍难逃业绩下滑的局面。

2021年半年报中,万科在营收同比增长14.19%的情况下,归母净利润同比下降11.68%。同花顺iFind数据显示,公司上一次中报出现归母净利润下滑的情况,还是在2002年。

彼时,为安抚投资者,万科总裁、首席执行官祝九胜一度再次在接受采访时谈及“活下去”的字眼,其表示,整个行业的游戏规则在发生变化,万科没把规模和速度作为唯一目标来看,活下去比什么都重要。

但稳字当头的万科,并没能稳住业绩。2021年5月至年底,万科的销售一直呈现同比下滑的态势中,5月同比下降幅度尚为6.07%,12月已扩至37.40%。

整体来看,万科2021年累计实现合同销售额6277.8亿元,同比下降10.85%。这是近六年来,万科年度销售增速首次由正转负。

此外,万科还出现增收不增利的情况。2021年前三季度,万科营收同比增12.42%,归母净利却同比下滑16.0%。同期,公司毛利率为22.10%,同比下降7.8%,净利率为9.06%,同比降3.4%。年报数据显示,自2004年以来,万科的净利率从未低于10%。

值得注意的是,跨入2022年后,上述颓势仍在延续。

1月,万科合同销售额356.0亿元,同比下降50.19%。这是近年来,除2020年3月外,万科录得最低单月销售额,同比降50.2%也是多年来最大的单月降幅,甚至超过了疫情影响最大的2020年3月。

行业人士指出,通常情况下,在春节返乡置业潮的影响下,1、2月的销售成绩在全年中都是较为出色的。但如今市场呈现出的状况是,包括万科在内,碧桂园、融创、金地等多家百强房企销售额均出现同比下滑,这或预示着今年房企的回款仍不乐观。

曾多次为行业拉响“警报”

万科已经是稳定在房地产行业龙头位置时间最久的企业之一。据报道,当万科成为一家千亿公司时,中国只有6家民营企业达到这个规模,其他5家都跟地产无关。2010年,万科还成为了内地第一家年销售额千亿元级别的房产企业。

雷达财经梳理发现,万科“常青”,与其一直秉持“居安思危”的态度不无关联,公司曾在过去十几年中多次站出提示市场风险,也正是这种警觉性,让公司的营收从2008年的409亿,一路飙升至2020年的4191亿。

2007年末,在一个活动上,王石对记者提出的“楼市是否出现拐点?”的问题给出了肯定的答案,一时间“拐点论”甚嚣尘上,不久后万科旗下的楼盘也开始纷纷降价。时任集团执行副总裁的刘爱明还表示,房地产的冬天已经来了。

2014年,郁亮撰写的《楼市进入白银时代》引爆舆论。文章中提到,房地产行业已经度过了最黄金的岁月,但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过,人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了。

如果说前两次还只是万科略带悲观的预测的话,那么2018年万科在深圳举办深秋例会时,会场主屏幕、侧方屏幕上鲜明的“活下去”三个字,则真正有了严肃的预警意义。

例会上,郁亮表示,这是真正意义上第一次检讨万科的整个战略,因为行业的转折点实实在在到来了。

不过,彼时这一消息还是遭到了不少网友的质疑。有人认为郁亮在“演戏”,也有人称其为“阴谋论”。

毕竟根据中原地产研究中心统计,2018年上半年,合计超过50家房地产企业,除了部分转型的中小企业外,8成房地产企业实现了利润上涨。其中有部分企业的净利润甚至上涨过倍。而万科自身,上半年也实现了1060亿元的营收,和91.2亿元的归母净利润,分别同比增长51.8%、24.9%。

但后来行业内发生的一系列事件,却再次让业界见识到了万科的前瞻性。

值得一提的是,此前每次提出相关预警后,万科都会做出相应改变。

2010年前后行业面临政策严调控,万科在运营模式上提出高周转、小股操盘,带动ROE水平持续提升;2014年行业迈入白银时代,万科又抢先布局多元化;郁亮2018年喊出“活下去”后,公司还从战略、业务、组织、人事几个方面进行了变革。

从近两年的成果来看,人事方面,万科截至2021年6月30日在册员工数量为10.58万人,同比减少了20.7%;组织方面,2020年底,万科内部推行新的管理体系OKR(目标与成果管理法),这被外界称作郁亮2021年最重要的一场组织试验。

除此之外,万科还在探索房地产开发及相关资产经营外的其他业务。截至2021年三季末,万科总资产上升至1.97万亿元,开发业务增长放缓的同时,投资性房地产及长期待摊销费用两项增长明显,主要由于公司对公寓、物流等持有型物业投资增加所致。

其中,2021年11月,万科旗下物业版块万物云已启动分拆上市计划;同时,万科商业、租赁住房等业务也已形成资产和业务规模。

在外界看来,房地产业目前距离跨过出清阶段还有很长一段距离,而现阶段的调整也还远远不够。否则,郁亮也不会如此决绝地宣布“黑铁时代”的战略。

祝九胜甚至表示,公司对2022年的市场情形还有一些看不太明白,最低经营目标比2021年还要下调。

有观点认为,从万科团队过往应对变局的成果来看,其发布警示后,在寒冬中生存下来的可能性相对较高。不过,在行业背景甚至逻辑发生变化的情况下,万科的改革能否奏效,还需要等待市场来验证。

注:本文是雷达财经(ID:leidacj)原创。未经授权,禁止转载。

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