我暗访了一些二房东,真的有够魔幻

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最近我打算换房子,正要找房东退押金时,才知道原来自己的房东就是传说中的二房东

说到二房东,其实很多人是很陌生的

他们是什么样的身份,怎么赚钱的,以及二房东和大房东有什么区别。大家对这些往往都是不太了解的

但事实上二房东这个身份确实很值得注意,在整个租赁市场上,他们占据了绝大多数比例,租客基本上都会遇到二房东

借着这个机会,我跟二房东聊了一下,这里称他为李先生。没想到他在上海做二房东,手里有近20套房源,光是收租一个月都有五六万的收益

了解二房东真实的样子之后发现真的太魔幻了

我记录了一下聊天的内容,大概就是下面这几点…

01

原来,二房东是这样一种模式

听李先生介绍说,他是在RJ公司上班,管理普陀六七个小区,手里有近20套房源,可以说是职业二房东

通过他我还了解到,现在市面上的二房东基本分为两种:其中一种就是像他这样的职业二房东

一般来说,职业二房东都是在某个租房机构,也叫“二房东公司”,像是做的规模比较大的有贝壳、自如、红星美凯龙、青客等等

职业二房东的朋友圈都长这样

李先生基本上天天都在发一些空置房源,要不就是一些租客注意事项

当你对房子不满意时,二房东他都能再报好几个小区房源推给你,如果房源够多,我想他们都可以做中介了

李先生没有其他工作就是靠收租生活。平常,他要么是在收房租要不就是在修房子。不论是不是休息日,他都有可能出现

他们操心最多的就是公司发的指令,要群发给各位租客

像李先生这种职业二房东是由公司统一管理的,收房也是以公司的名义和大房东签合同。业务范围也会比较集中在某一个区域,而且规模很大,深耕某一个区域的时间也比较久

还有一种就是私人操作的,资源依靠的对象往往是个人,或者说在租赁行业里积累的经验

如果是私人二房东,那就是得自己找,而且还要独自承担风险,包括收房之后给房子装修都是要自己掏钱的,相对赚的也更多

现在租房市场上最多的还是职业二房东

二房东从大房东那边收房子,一般有两种合作模式:委托模式或者租赁模式

不同之处在于,如果大房东把房子委托给二房东,那么二房东不仅有租赁的权利还要对房子的装修等全权负责

从古至今,二房东这个行当一直有人做,不用质疑他是否能赚钱了

我问李先生,当初,他是怎么发现这个赚钱门道的

他说,自己以前也是做房产中介的,差不多做了十几年,那时就觉得房产是可以吃一辈子的饭碗

前几年做业务时遇到过一个其他公司的二房东,看到这个行业极其简单粗暴,只要有钱收房很快就可以回本,当时他觉得自己也可以试试,没想到一做挺有效益的

但也不是所有人都适合靠“收租”混碗饭吃

其实,像李先生这样的二房东,他们的年纪稍微偏大一点,也不排除之前就是做租赁业务,一方面手里攒了点钱,另一方面行业经验还是丰富的

干这一行的人,还得对市场比较能把握,房子怎么装修才好租,什么节点适合提高租金价格,哪里租客人群比较多……

其实,完全可以把二房东当做房东的概念去想,从收房到装修到最后出租,二房东赚的就是其中的差价

02

你可能不知道上海的二房东有多赚钱

据李先生透露,他靠着二房东这个营生,仅仅十几套的房源一个月也有五六万的净收入。可想而知二房东有多赚钱

第一笔先算房租,原本一套房整租差不多3000元左右,做了隔断分租出去可以租到5000-6000元,一下子就可以多出一倍的价格

(来自:小红书@爱赚钱包租婆呼吸)

而且把原本的毛坯房或者老旧小区简单装修一下,也能提高不少租金

别忘了还有额外的天价水电费,比如电费就很贵,基本都是收1元/度

如果是大房东正常都会按民用电标准收费,差不多5毛、6毛,夜里还半价

如果按每户每个月300度电来算,20套房子,一套房3-4户。光是电费二房东每个月就能多收上万元

其他看得到的收入,比如给租客办理居住证,也能赚不少钱

他们和房东签约,一般都是5年起租,10年的也有。不过,对二房东来说前三年是不赚钱的

比如2022年签了五年到2027年。从2022年到2025年之间二房东是不赚钱的,他赚的是后两年的钱

二房东的房子空置率还是比较低的,而且回本快

与长租公寓融资不同的是,二房东的房源相对较少,风险相对可控,加上二房东之间有相互的群体互推房源就比较容易出租

据李先生介绍,他手上的房源一半是房龄近20年的老小区,一般是之前从业主手里收来的毛坯房

都是先花钱装修,做成隔断之后再租出去,价格就能翻倍。差不多1-2年,也就能全部回本

03

我想用亲身经历告诉你,住在二房东房子里的感受

如果说二房东赚钱靠的是隔断,那么租客的噩梦也来自隔断

在我毕业后,第一次来到上海租的就是合租房,也是后知后觉才发现住进了二房东的房子里

下面这张图就是我住的那个小房间,目测差不多只有6-7平,真的太小了,只能放下一张1.2米的床、一张小桌子和一个单开衣柜,所以回家只能躺在床上

从外面看,其实这间房间就是在过道上的3号房,包括2号房间也是隔出来的。除了三间卧室,这里只有一间很小的卫生间,完全没有厨房和客厅的空间

像这种没有客厅的合租房,基本上就是二房东做的隔断房。原本只有二三十平的房子隔成三四间,所以房间都特别小

基本上,合租房都是二房东的房子,一般就是120的隔断墙,要不就是用推拉门隔开。特别是三户以上隔的只剩下窄窄的通道

房间小还不是最大的问题,我这间隔断房居然没有窗户。你能想象住在没有光的房间里吗,大白天还得开着灯,住久了还真的有点压抑

另外,房子的隔音实在是太差了,只有房子原本的户型,像是主卧和次卧还是实体墙的,空间比较大而且隔音会好点

其实,合租如果是一个人住还好,不巧的是我隔壁住着一对夫妻和小情侣。他们的说话声都能听到,就不用说其他的了

而且,住的人还很多。每个房间住的不止一个人,这套房子最多的时候住了7个人。这么多人一起用一个卫生间,不免有那么些上不了厕所的尴尬时刻

还有个问题是有的隔断房间太小,只限住一人而周末经常会有租客对象过来住,如果遇到街道居委会来查租住人口登记,也可能会有麻烦

我所见到的二房东还不是最厉害的。为了赚钱,他们可以疯狂的做隔断

夸张到什么程度,可以把一套房隔成16间。当时就有二房东把一套三室一厅硬生生地隔成了16间

虽然说租金很便宜,一间房五百,不过多户合租他们收的租金就有8000元,简直就像群租房

说起群租房,上海有个绕不过去的存在,在苏州河畔有个被称为“上海群租最严重的小区”——中远两湾城

(图片来自网络)

小区楼房体量大容积率高,看起来密密麻麻。小区规划只有一万多户,但实际住在里面的人口将近10万

(图片来自网络)

单间以500-1500元的低价对外出租,更低的价位也有,明摆的就是群租房

说它是上海最魔幻的小区,也不为过。在同一个房子合租,交集太多,居然还有租客和房东谈起了恋爱

(图片来自网络)

不过,毕竟整治群租房之后,上海的管制也比较严格。现在已经没有那么夸张了,基本上都是N+1租房模式

N+1模式就是只能把客厅改造为单独的卧室出租,而且房间要有明窗。和群租房不同的是不能随意隔断,这样租客的居住感受会好很多

尽管如此,住在二房东的房子里,期间依然会遇到不少糟心的事。比如阳台瓷砖掉落差点砸到人,过了很久二房东依然没修。还会收很高的电费、燃气费等等

平常很多二房东几乎是“神龙见首不见尾”,没有几个月小半年你是见不到的。钥匙丢了,洗衣机坏了,或者墙面漏水等等可能出现的问题,基本上很难找到他来解决

微信里回的最多的一句话就是

“我不在上海”

“你自己看着弄”

以及“电表拍一下给我”…

总之,我最大的感受就是二房东对房子是不太上心的,住在合租房里多少有点糟糕

04

最后,想提醒大家一下

其实选择住在合租房的人,大多数都是和我一样刚进社会的年轻人

我们都知道合租房条件不好,城市里生活成本太高,只能租得起上海的六平米,不得不选择低价的合租房,根本顾及不到居住好不好、安不安全,这本身也是很无奈的事情

不过还是想提醒大家,有条件的情况下租房最好选择大房东,不要贪图便宜去找二房东

不然很有可能会带来重大损失和麻烦,选择一个靠谱的房东真的很重要

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