正荣地产回应投资者:将按原计划赎回永续债 相关传闻不实

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有传闻称正荣将不再按此前计划在今年3月赎回2亿美元永续债,且正荣境外债将重组,相关传闻引发今日正荣地产股债双杀。对于上述传闻,正荣地产回应投资者,公司将按原计划赎回2亿美元永续债,相关传闻不实。对于股价大跌,正荣地产表示,今日或有机构恶意做空再买入,公司正在进一步了解股价下跌原因。

港股正荣服务和正荣地产午后闪崩,港股正荣服务跌超80%,正荣地产跌超60%。

近日,正荣地产发布2021年12月未经审核经营数据。2021年12月,正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币100.11亿元,2021年1-12月,正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币1456.43亿元,合约销售建筑面积约为880.26万平方米及合约平均售价约为每平方米人民币16500元。据悉,正荣地产2021年销售目标为1500亿元。

房企要“过冬”,拼销售是终极法宝。

近日就有媒体称,闽系房企正荣地产在多个区域“打骨折”销售。

比如天津南站津门正荣府,之前的价格是每平米20000元,如今13500元左右的单价可以买到,降幅接近三成。

正荣地产此举,肯定是要得罪已经买房的业主。毕竟,新房还没买几天,房价就“被”跌去三成,任谁都无法接受这种结果。

果然,就在11月13日,津门正荣府业主聚集起来,要求开发商“退房”。

之所以要“冒天下之大不韪”,正荣地产无疑是在资金链上出现了问题。毕竟,短期债务在身后虎视眈眈,正荣地产如果不抓回款、准备好充足的资金,到时候必定是要陷入违约危机的。

不过,正荣地产的千亿销售规模一直“名不副实”,由于其合联营项目占比很高,毛利率持续下滑,还频频遭质疑“明股实债”。

如今,正荣地产还要“打骨折”销售,虽然短期内可以加速回款,有利于其偿还债务。但从长远来看,此举对正荣地产的未来发展显然不利。

“借新还旧”之路遇阻,“打骨折”促销售回款

欧宗荣、欧宗洪两兄弟,一个是正荣地产的创始人,一个是融信集团的当家人。

欧氏一门执掌两家千亿房企,实属罕见。

而身为闽系房企的代表,正荣地产和融信集团的共性,就是高负债、高杠杆追求规模增长。

2018年,正荣地产和融信集团同时步入千亿房企的行列。但随后,房地产行业调控日趋收紧,而作为高负债房企,两家的日子都不好过了。

回归到今天文章的主角正荣地产,半年报显示,截至6月30日,其总负债为2033.05亿元,相比2020年的1837.8亿元增加10.62%,资产负债率高达81.22%。

据悉,正荣地产一年内到期的短期债务有203.4亿元。最棘手的,是美元债。数据显示,截至目前,正荣地产存续境外债16只,存续规模39.5亿美元,其中将有半数美元债将在一年内到期。

我们知道,近期爆雷的房企,基本上都是未能偿还到期的美元债。一直以来,房企都可以“借新还旧”但是,这场突如其来的的信用危机,打破了房企发行新债的节奏。

例如正荣地产,今年以来还是发行了5笔美元债的,其用途基本上都是偿还到期债务。

然而,就当下而言,房地产行业的再融资渠道已然收紧。数据显示,整个10月,内地房企发行美元债也不过5只,合计金额10.97亿美元,较去年同期44.14亿美元的发债规模,大幅下滑了75%。

由此看来,正荣地产“借新还旧”这一招,怕是短期内无法再奏效了。

迫于还债压力,正荣地产只得“打骨折”促销售回款了。

据悉,不只是天津,正荣地产位于南极地区的正荣悦东府,部分房源最低打到了65折。

房企都是逐利的,这样大规模打折,正荣地产是真的急了。

“伪千亿”规模存“明股实债”,利润水平将继续下降

根据最新数据,今年前10个月,正荣地产连同合联营公司的累计合约销售金额约为1257.05亿元,同比增长14.41%,已完成全年目标1500亿元的83.8%。

这样的销售进度,即便是在整个行业内都算不错的,全年达标也板上钉钉了。

由此也可以看出,正荣地产“打骨折”销售,并不是为了追赶销售进度,而是纯粹的资金链紧张了。

值得注意的是,正荣地产一直被诟病为“伪千亿”房企。

半年报显示,今年上半年正荣地产的合约销售金额822.99亿元,其权益销售额只有463.5亿元,权益销售额占比56.32%,处于行业低位。

这一情况正源于正荣地产追求规模增长,频频成立合联营公司,做大自己的纸面销售额。

合联营公司的不断增加,致使正荣地产的少数股东权益不断上升。

半年报显示,截至6月30日,正荣地产的净资产470.55亿元,其中少数股东权益253.79亿元,占净资产比例高达53.93%。

但是,今年上半年正荣地产录得15亿元的净利润,其中少数股东损益只有3.38亿元,占比不过22.53%。

也就是说,占比53.93%的少数股东权益,只获得22.53%的净利润分配,这就是典型的“明股实债”嫌疑。

不过,资本都是逐利的,净利润如此分配,资本肯定是无法满意的。事实上,由于大量合联营企业的存在,正荣地产不得不用更加隐蔽的方式,来为资本提供更高的收益,而这也造成其利润水平的下滑。

半年报显示,今年上半年正荣地产毛利率仅为19.06%,同比减少了1.26个百分点,毛利率在同行中属于偏低水;净利率为9.39%,同比上涨仅0.6个百分点。

如果大规模“打骨折”销售,正荣地产的利润水平只会加速下滑。

另外,今年上半年正荣地产新增的24个项目,拿地平均成本为9161元/平方米,较去年同期的5883元/平方米增加了55.72%。

一边是拿地成本越来越高,一边又是急于“打骨折”促销,正荣地产为了偿还短期债务,有点透支未来的感觉了。

没办法,活下去是正荣地产的首要选择了。

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